Проверка земли перед покупкой

Содержание

Земельный участок перед покупкой. Как проверить?

Проверка земли перед покупкой

Многие граждане хотя бы раз в жизни задумывались о покупке собственного земельного участка, на котором в будущем можно будет построить жилой дом, вести личное хозяйство и т.д.

Останавливают граждан только неясные моменты процедуры выбора участка.

Сегодня расскажем о том, на что нужно обращать внимание в первую очередь перед покупкой земельного участка?

Земли в России много, однако, когда дело доходит до выбора участка, получается, что все не так-то просто.

У человека, который никогда особо не погружался в тему земельных участков, уже на этапе просмотра объявлений могут возникнуть сотни вопросов.

Кроме того, при детальном знакомстве с каждым объектом выясняются различные подробности, из-за которых покупка данного участка становится невозможной. Например, один участок может не подойти из-за того, что на нем нельзя построить жилой дом, второй – неадекватно дорогой, третий – находится рядом с шумной трассой, четвертый – в чистом поле, где нет никаких коммуникаций, пятый – наоборот, так плотно окружен соседями, что даже солнца не видно.

Поэтому выбор земельного участка – это довольно сложное мероприятие, которое требует времени и сил. Особое внимание нужно уделить ряду параметров, от которых зависит очень многое. О них мы и поговорим.

  • На срок

    Сумма

    Ставка

    Рассмотрение

    7-365
    до 100 000
    0.50%
    7 минут

    Оформить заявку

  • На срок Сумма/Способ Ставка Рассмотрение
    7-365 до 100 000 0.50-1.50% 7 минут
    Дней В день

    31843 просмотра

Наличие документов у продавца

Первым делом нужно взглянуть на все документы, которые устанавливают право продавца на данный земельный участок.

Среди них могут быть договор купли-продажи, документ о получении наследства, постановление госорганов о выделении земли и т.

д.

Все имеющиеся документы на землю нужно сравнить и убедиться в том, что прописанные параметры участка в каждом документе остаются неизменными.

Обязательно нужно проверить земельный участок по базе Росреестра. Сегодня это может сделать любой желающий в онлайн-режиме.

Для этого достаточно зайти на сайт ведомства и перейти в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Здесь гражданину нужно ввести кадастровый номер земельного участка, который можно подсмотреть в документах на землю.

Полученные сведения об участке нужно также сравнить с документами продавца, чтобы убедиться в отсутствии расхождений.

И, наконец, покупатель вместе с продавцом могут обратиться в МФЦ и попросить предоставления расширенной выписки из Росреестра по участку.

По расширенной версии можно проследить всю историю владения участком, начиная с самого первого собственника. Специалисты особое внимание просят уделить времени владения участком.

Если все собственники лихорадочно старались избавить от участка, то, возможно, что у объекта есть скрытые минусы.

И прежде, чем соглашаться на покупку земельного участка, нужно приложить все усилия, чтобы выяснить эти минусы.

Можно ли построить дом?

Многие граждане рассматривают земельные участки в качестве будущей площадки для постройки собственного жилого дома. Но для этого им нужно сначала понять, разрешает ли закон строить жилой дом на данном участке или нет.

Ответить на эти вопросы поможет онлайн-выписка из ЕГРН, о которой мы говорили ранее. В выписке есть такие разделы, как «Категория земель» и «Разрешенное использование».

Здесь очень много тонкостей и нюансов, о которых простой гражданин может не знать.

Например, строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения нельзя, однако, если земельный участок предназначен для садоводства, то уже можно.

При этом участок должен быть включен в специальную зону с утвержденными градостроительными регламентами.

Если же участок не удовлетворяет этим требованиям, то на нем можно будет строить только нежилые помещения, предназначенные для обработки сельхозпродукции.

Если участок предназначен для личного подсобного хозяйства, но при этом он находится за пределами населенного пункта, то здесь также возникнут проблемы с разрешением на строительство жилого дома.

Самый удачный вариант — это найти участок с категорией «Земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. На таком участке можно построить полноценный жилой дом и в последующем там прописаться.

В любом случае при выборе участка лучше всего посоветоваться со специалистами, которые хорошо ориентируются в земельных нюансах и смогут проанализировать объект с точки зрения разрешенного использования.

Площадь и границы

При покупке участка нужно обязательно убедиться в том, что площадь участка и его границы установлены и покупателю не придется в будущем разбираться с владельцем соседнего участка о принадлежности того или иного куска земли.

В этом тоже могут помочь данные онлайн-выписки Росреестра.

Если гражданин перейдет на публичную кадастровую карту, то сможет там обнаружить такое понятие, как уточненная площадь участка.

Это значит, что определение границ участка успешно произведено.

  • На срок

    Сумма

    Ставка

    Рассмотрение

    5-30
    до 30 000
    1.50%
    1 минута

    Оформить заявку

  • На срок Сумма/Способ Ставка Рассмотрение
    5-30 до 30 000 1.50% 1 минута
    Дней В день

    103385 просмотров

Права и ограничения

Еще один важный момент, в котором может помочь онлайн-выписка Росреестра, касается прав и ограничений на участок.

Если участок находится под арестом, например, приставов, то соответствующая информация отразится в выписке.

Подробнее на эту тему читайте в нашем материале «Наложение ареста на имущество: от заявления до продажи».

Не помешает проверить самого продавца, чтобы избежать сделок с лицом, которое находится в предбанкротном состоянии.

Такие сделки очень опасны, поскольку, если в ходе процедуры банкротства выяснится, что должник избавлялся от своих активов по заниженным ценам, чтобы тем самым не платить по долгам, то сделку могут объявить недействительной.

Это значит, что стороны должны будут вернуться к состоянию до сделки. Покупатель возвращает продавцу землю, а продавец покупателю – деньги.

Проблема только в том, что земля никуда не денется и в любом случае вернется продавцу, а вот своих денег покупатель может не увидеть.

Ему придется вставать в ряд с другими кредиторами и надеяться, что в ходе банкротства вырученных денег от продажи имущества должника хватит на всех.

Чтобы избежать такой ситуации, имеет смысл проверить продавца по базе ФССП, где ведется реестр исполнительных производств.

Также не помешает попросить у продавца предоставления кредитной истории, по которой также можно проследить платежную дисциплину гражданина.

Коммуникации

Немаловажное значение при покупке участка имеет наличие коммуникаций.

Если в деревню, где находится участок, проведен газ, там есть электричество, можно подключиться к водопроводным сетям, то подобный участок будет стоить дорого. А вот земля в чистом поле, где нет ни газа, ни воды, ни света, особым спросом не пользуется, поскольку подведение дорогостоящих коммуникаций к участку может в несколько раз перекрыть стоимость самой покупки.

Часто в объявлениях можно встретить обещания продавцов о том, что в скором времени в местность подведут и газ, и водопровод, поэтому мол нужно покупать, пока дешево.

Все эти утверждения нуждаются в проверке.

Лучше всего связаться с местной администрацией, найти официальные документы, которые бы подтверждали планы по подведению коммуникаций.

Перед покупкой следует узнать, как глубоко залегают воды на участке, какого они качества, есть ли альтернатива в виде близлежащего водоема и т.д.

Инфраструктура

Важно убедиться в том, что будущий владелец участка сможет добраться до своего участка, а также до важных объектов инфраструктуры в случае необходимости.

Как бы не хотелось гражданам уединения, порой может возникнуть потребность в скорой медицинской помощи, и если ее придется ждать зимой несколько суток просто потому, что все дороги оказались заметены снегом, то целесообразность такой покупки вызывает большие вопросы.

Источник: https://zaimisrochno.ru/articles/3721-zemelnyy-uchastok-pered-pokupkoy-kak-proverit

Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка

Покупка любой недвижимости, в том числе и земельного участка, всегда несет в себе определенные риски.

Чаще всего они связаны с наличием у приобретаемого объекта каких-либо проблем: обременений, возможности посягательств со стороны третьих лиц, отсутствия необходимых документов и т. п.

Чтобы минимизировать эти риски, перед проведением купли-продажи стоит провести процедуру проверки юридической чистоты сделки. В чем она заключается и что при этом подлежит изучению, будет рассмотрено далее.

Права на землю и документы

Одно из главных требований к продавцу при проведении сделки купли-продажи — это наличие у него прав собственности на земельный участок.

Подтверждаются данные права определенными документами, которые в обязательном порядке прикладываются к договору.

К этим документам относятся:

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Правоустанавливающие

В зависимости от способа получения это может быть:

Наиболее надежным способом получения земли является последний, поскольку в этом случае риск наличия каких-либо проблем с недвижимостью является минимальным.

При проверке этих документов стоит обратить внимание на срок, в течение которого продавец владеет землей.

Если он довольно длительный (например, несколько лет), то надежность сделки повышается.

При слишком маленьком сроке (менее года) покупателю стоит насторожиться, особенно если предыдущий собственник также владел участком недолго.

Подтверждающие наличие прав собственности

Главным документом при этом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В большинстве случаев наличие данного документа является обязательным, за исключением некоторых ситуаций:

  • права собственности возникли в период до 2000 г. — тогда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ, а свидетельство при этом не выдавалось;
  • участок был получен по наследству или по решению суда (в некоторых случаях) — в этом случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания соответствующего судебного решения, государственная регистрация при этом необязательна.

Таких исключительных ситуаций на самом деле немного, поэтому наличие свидетельства все-таки является очень желательным.

При этом важно, чтобы продавец мог предоставить оригинал документа.

Копия, даже заверенная нотариально, должна насторожить — возможно, отсутствие оригинала связано с наличием на участке определенных обременений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

В частности, данные о владельце, указанные в нем, должны совпадать с паспортными данными продавца.

Также необходимо обратить внимание на категорию земли и вид ее разрешенного использования, указанный в свидетельстве.

Кадастровый паспорт (до 2008 года — кадастровый план)

Еще один обязательный документ, подтверждающий, что участок прошел процедуру постановки на кадастровый учет и получил соответствующий номер. Без выполнения этого требования любые сделки с ним, в том числе и продажа, запрещены.

В паспорте должны содержаться такие данные:

  • ФИО владельца;
  • данные о частях участка;
  • категория земель;
  • план границ;
  • сведения об обременениях (например, наличие трубопроводов, подъездных путей и т. п.).

При обнаружении каких-либо несоответствий стоит потребовать от продавца снижения цены или вообще отказаться от сделки.

Выписка из ЕГРП

Даже при наличии всех вышеперечисленных документов стоит требовать данную выписку, поскольку она весьма достоверно отображает правовое положение участка на данный момент времени.

Получить выписку может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо, путем обращения в районное отделение Росреестра. Поэтому в случае отказа продавца от предоставления этого документа покупатель может получить его самостоятельно.

Категория земли

Помимо документальной, нелишней также будет проверка категории земли и вида разрешенного использования, ведь от этого будут напрямую зависеть возможные действия с участком.

Делается это с использованием такой его характеристики, как кадастровый номер — уникального номера, присваиваемого каждому участку при его постановке на учет.

При помощи этого номера можно получить важнейшую информацию о нем, а именно:

  • месторасположение;
  • границы и размеры;
  • наличие строений;
  • кадастровая стоимость;
  • данные о владельце;
  • характеристики качества почвы;
  • категория земли.

Проверка

Провести проверку можно несколькими способами:

Через интернет

Делается это на сайте Росреестра в разделе «Карты». После ввода номера участка в специальное окошко появится карта с отмеченным на ней искомым объектом.

По телефону

В этом случае необходимо обращаться в территориальное отделение Росреестра и запрашивать необходимую информацию. Однако стоит учесть, что сделать это может только собственник участка.

Путем личного обращения

Делается это путем обращения в службу, которая занимается регистрацией, кадастрами и картографией с просьбой уточнить сведения об участке.

Последний вариант позволяет получить максимально подробную информацию об участке, поэтому лучше использовать именно его.

После получения информации в этом органе можно сравнить ее с теми данными, которые содержатся в документах продавца — при наличии каких-либо несовпадений стоит насторожиться.

Наличие возможных обременений

Под обременением понимаются различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникнуть они могут в результате договора или в силу закона.

Примером возможных обременений может быть:

  • арест — данное ограничение накладывается судебными органами и связано, чаще всего, с наличием непогашенных задолженностей;
  • залог (в том числе и при ипотеке) — в этом случае недвижимость выступает обеспечением по какой-либо сделке и может быть затребована залогодержателем при определенных условиях;
  • сервитут — под ним понимается ограниченное право пользования землей, предоставляемое третьим лицам (например, право прохода через участок или прогона сельскохозяйственных животных);
  • притязания со стороны третьих лиц (например, родственников продавца) — в частности, при продаже обязательно требуется согласие мужа или жены;
  • долгосрочная аренда (более года) — при такой сделке даже смена собственника участка не является основанием для ее расторжения;
  • концессия — в этом случае собственник так же, как и при аренде, передает право пользования участком другому лицу, но не на конкретный срок, а для реализации определенной цели (например, для добычи полезных ископаемых);
  • доверительное управление — при этом участок используется специально назначенный управляющий, но не в своих целях, а в интересах собственника или другого лица;
  • ограничение в возможности использования земли (например, запрет на размещение определенных объектов в природоохранных зонах) и т. п.

Поэтому сведения об их наличии обязательно содержатся в этом органе. Информация о наличии или отсутствии обременений также должна отображаться в свидетельстве о правах собственности на участок.

Однако для максимальной надежности стоит обратиться в Росреестр и получить на данный объект выписку из ЕГРП. Для этого необходимо знать только кадастровый номер участка и его точный адрес.

Проверка личности продавца

Еще одним немаловажным критерием для определения юридической чистоты купли-продажи является проверка личности продавца.

Обязательным документом для проведения сделки является его паспорт, данные в котором должны полностью совпадать с информацией, указанной в бумагах на участок.

Стоит обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, но и на подлинность самого документа — для этого необходимо знать основные требования к его оформлению, а также признаки подделки.

Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, обязательно должна иметься нотариально заверенная доверенность.

В документе должно быть указано, с какой именно целью он выдается (в частности, с разрешением проведения имущественных сделок).

Данные в доверенности должны совпадать со сведениями из паспорта доверенного лица.

Дополнительно можно связаться с собственником участка (например, по телефону или другому способу связи) и уточнить у него достоверность информации относительно доверенного лица.

Также стоит проверить дееспособность продавца, то есть наличие у него законного права на совершение каких-либо гражданских сделок.

И хотя она не является обязательным документом, лучше все-таки позаботиться о ее наличии и приложить эту справку к пакету документов.

Стоит учесть, что на практике подавляющее большинство земельных участков так или иначе имеют какие-либо изъяны, которые на момент проведения сделки сложно обнаружить.

Поэтому, кроме самостоятельной проверки документов и продавца, стоит обратиться за услугами в специальную компанию.

Ее сотрудники максимально тщательно проверят юридическую чистоту сделки и выявят возможные проблемы и риски от ее заключения.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/kak-proverit-zemelnyj-uchastok-pered-pokupkoj.html

Проверка земельного участка перед покупкой

Поздравляем, Вы покупаете земельный Участок!

Вы – Инвестор. Вы покупаете участок для освоения его под ведение коммерческой деятельности.

Приобретение земельного актива несомненно один из важнейших шагов в реализации планов и желаний Инвестора – Заказчика.

Для этого потенциальный будущий собственник должен удостовериться в возможности предстоящего освоения территориии достижения желаемых технико — экономических показателей планируемого объекта.

Вы – Частное лицо.

Вы решили приобрести земельный участок для развития личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для индивидуального жилищного (ИЖС) или дачного строительства, ведения садоводства, огородничества.

Важно помнить о необходимости юридической проверки земельного участка, о тех характеристиках и документах, которыми должен обладать надел, чтобы ликвидировать или минимизировать риски после приобретения.

Риски приобретения земельного участка

К сожалению, Покупатель является более уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, нежели продавец, учитывая, что продавцу передается значительная часть денежных средств и рассчитывать на их возврат гораздо сложнее, чем возврат земельного участка.

Так как абсолютно «чистых» во всех отношениях земельных участков в Москве и Московской области не так уж и много, то определенные риски имеют место быть.

Вот наиболее часто выявляемые риски:

  • Ограничения застройки. Продавцы (собственники, представители собственника – агентства, частные лица) земельных активов ориентированы на скорейшую продажу объекта, а не в удовлетворении Ваших потребностей и как следствие могут не сообщить существенные детали объекта и наличие ограничений (как существующих, так и планируемых). Например:
    • земля может иметь иное назначение и у Вас не будет возможности построить планируемый Вами объект.
    • На участке нельзя построить здание с требуемой Вами площадью/этажностью
    • Участок может находиться в охранной зоне
    • Еще в виде примера можно привести продажу земель, по территории которых в обозримом будущем пройдет автодорога и территория будет изъята.
  • Несоответствие, отклонения и неточности в документах. Этот риск может, как осложнить и увеличить сроки процедуры покупки, так и озаботить покупателя приведением в соответствие после приобретения из-за недостаточной юридической чистоты.
  • По участку проходят инженерные коммуникации. При этом вынос их с участка требует значительных затрат либо вовсе невозможен.
  • Нет возможности подключений к инженерным коммуникациям. Вы, как покупатель, должны быть уверены в возможности подключения к существующим сетям, либо что Ваш объект будет обеспечен требуемыми коммуникациями в определенный срок.
  • Невнимательность покупателя. Например, из-за собственной невнимательности покупатель может неверно юридически оформить документы и даже получить свидетельство о собственности не на тот участок, который был оговорен изначально.

Для устранения возможных рисков ничего не остается, как проверить земельный участок перед покупкой.

Что дает проверка земельного участка

Чтобы не приобрести «кота в мешке» необходимо должным образом проверить земельный участок. Это поможет вовремя выявить:

  • Возможность строительства. Оценить планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования;
  • Наличие обременений (сервитуты, залог, арест, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон линейных объектов);
  • Возможности подключения участка к инженерным коммуникациям и оценить рентабельность таких подключений;
  • Несоответствия в кадастровых, правоустанавливающих и других документах;
  • Мошенничество («недосказанность» нюансов) со стороны продавца, имитация юридической чистоты участка.

Своевременная проверка земельного участка перед покупкой позволяет сберечь средства покупателя, вовремя отказаться от покупки участка или аргументировано значительно снизить его стоимость!

Ваши действия по покупке ЗУ перестают быть лотереей и становятся осмысленным, аргументированным и взвешенным действием.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Итак, для начала, потенциальному владельцу необходимо определиться с предназначением будущей покупки и тем видом собственности, который для него приемлем.

При выборе предложений целесообразно отбирать варианты земельных участков с соответствующей категорией и видом разрешенного использования, либо если актив очень «приглянулся», рассмотреть возможность их приведения в соответствие с наименьшими потерями.

Мероприятия по определению потенциала — градостроительный и/или технический аудит земельного участка наша компания рекомендует будущим собственникам проводить до приобретения актива, на стадии рассмотрения вариантов предложений. Тогда покупка будет наиболее соответствовать целям приобретения.

Виды проверок участка перед покупкой:

Градостроительные проверки земельного участка (или градостроительный аудит) – проводится для определения (оценки)возможного потенциала как существующего и планируемого использования земельного участка, а также планов администрации на эту территорию. Иными словами – выясняется, ЧТО МОЖНО ПОСТРОИТЬ на ЗУ.

В градостроительную проверку участка входит:

  • Выезд на земельный участок, обследование его и ближайшего окружения, фотосъемка ЗУ и окружения.
  • Анализ документов территориального планирования по участку:
    1. генеральный план города или городского округа (ГП);
    2. правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
    3. проект планировки территории (ППТ);
    4. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), при наличии.
  • Консультации в местной и областной администрациях и других заинтересованных организациях и ведомствах. Проведение встреч позволяет выявить обстоятельства, недоступные при обычном анализе документов. К примеру:
    1. применительно к Москве проводятся консультации в Москомархитектуре, НИИПИ Генпана г. Москвы, УГР округа, ГлавАПУ, Префектуре. При выявлении необходимости – в Мосгорнаследии, Департаменте городского имущества, Москомстройинвесте, Мосгоргеотресте и прочих ведомствах;
    2. Применительно к Московской области проводятся встречи в Администрациях городских округов, Главархитектуре МО, Территориальных управлениях Главархитектуры МО, Минстрое МО. При необходимости – в Мининвестиций МО и проч.
    3. Применительно к другим регионам – местные органы архитектуры и Администрация.

По результату градостроительной проверки Заказчик получает итоговый отчет, который позволит понять потенциал территории, а также как эффективно развивать земельный участок, с оценкой стоимости мероприятий (проработанной дорожной картой) по достижению желаемого результата при минимальных затратах.

Техническая проверка земельного участка (или технический аудит) – проводится для оценки технических ограничений участка, в том числе для определения возможности подключения к инженерным коммуникациям, присоединения территории объекта к улично-дорожной сети и др.

При проведении Технической проверки участка выполняются следующие действия:

  • обследование ЗУ и его окружения на предмет наличия проходящих коммуникаций, способных ограничить пятно застройки;
  • определение охранных зон существующих коммуникаций;
  • определение охранных и санитарно-защитных зон близлежащих объектов и возможности их сокращения;
  • выявление возможности присоединения к улично-дорожной сети;
  • выявление деревьев на участке и установление возможности их вырубки;
  • определение возможных точек подключения к сетям инженерного обеспечения;
  • проведение графического анализа выявленных ограничений застройки, проверки границ земельного участка.

В результате Клиент получает отчет, содержащий обоснованное мнение об обеспеченности инженерными сетями, возможности подключения к улично-дорожной сети, необходимости разработки проекта сокращения санитарно – защитной зоны и др.

Юридическая проверка земельного участка – проводится для подтверждения юридической чистоты земельного участка.

Здесь потребуется анализ всей имеющейся на объект правоустанавливающей документации, кадастровой информации, выписок Росреестра, наличии ограничений (судебные решения, аренда, залог, сервитут) и др. Важно чтобы все характеристики земельного участка совпадали во всех документах и в данных всех имеющихся государственных баз.

Юридическая проверка земельного участка перед покупкой подразумевает получение архивных сведений обо всей предыстории участка.

У вас уже есть участок

В нашу компанию часто обращаются собственники земельных активов с целью провести работы по анализу территории для определения максимально допустимых показателей ее использования и выявления юридической чистоты.

В случае если вы собственник земельного участка и планируете его реализовать, то нелишним будет знать насколько он ликвиден, что зависит от множества факторов.

Основными характеристиками, влияющими на ликвидность участка, являются:

  • местоположение, инфраструктура и транспортная доступность, возможность присоединения к улично-дорожной сети либо трассе, границы ЗУ;
  • наличие/отсутствие обременений, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон коммуникаций, экологическая обстановка;
  • наличие/отсутствие инженерных коммуникаций, возможность их быстрого подведения и рентабельность подключения;
  • наличие/отсутствие ГПЗУ и ИРД (исходно–разрешительной документации) для начала строительства, проектной документации;
  • планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования.

Почему мы

Опыт, накопленный в течение более 10 лет позволяет специалистам РАНТА Девелопмент видеть ситуацию достаточно широко, чтобы спрогнозировать и исследовать возможные проблемы по участкам.

Нам многократно удается избавить покупателей ЗУ от множества проблем, затрат, о чем свидетельствуют как положительные отзывы и рекомендации наших Клиентов, так и поступление новых заказов от Партнеров, которые уже воспользовались нашими услугами.

Мы будем рады видеть Вас в числе своих Клиентов и получить следующий положительный отзыв от Вас!)

Источник: https://rantadevelopment.ru/stati/proverka-zemelnogo-uchastka-pered-pokupkoj

Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой

Едва ли не каждый второй земельный участок, выставленный на продажу в Свердловской области, имеет проблемы с точки зрения закона: тёмное прошлое, неправильно оформленные документы, отсутствие официально проведённых границ. Абсолютное большинство проблем можно отловить в ходе юридического анализа планируемой сделки. При этом анализ должен затрагивать не только бумаги.

Операция купли-продажи земельного участка сильно отличается от сделки с жилой недвижимостью. С землёй нюансов намного больше, особенно это касается не бумажной части сделки.

Прежде чем заключать договор о покупке земельного надела, следует получить ответы минимум на четыре вопроса: все ли чисто с правами собственности на участок, можно ли на нём возвести полноценное жилье, зафиксированы ли официально его границы и насколько реально дотянуть до своих новых владений блага цивилизации – дорогу, электричество, воду и пр.

Юристы и риэлторы, специализирующиеся на недвижимости данного типа, активно используют методы детективов и следователей – собирают документы и показания из разных источников и тщательно сравнивают данные, пытаясь найти несовпадения. Покупатель участка также может с успехом применить данную методу.

Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое

Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр.

Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному».

Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.

Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

юрист Уральской палаты недвижимости Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий владельцы объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Расширенная выписка пригодится и при проверке участка, ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Впрочем, для этих случаев еще более важной бумагой будет «обычная» выписка из ЕГРН (в ней говорится, находится ли участок в залоге, под судом или арестом). Как и расширенную выписку её можно получить в Росреестре или МФЦ в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях — обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца участка.

Следует помнить, что начиная с 1 января 2017 года «простая» выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом на объект недвижимости.

Все остальные бумаги (свидетельство о регистрации права, акт о праве собственности и пр.) юридической силы уже не имеют. Получить выписку можно только на участки, поставленные на кадастровый учёт (т.е.

внесены в ЕГРН) и на которые зарегистрировано право собственности.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Пока ещё встречаются участки, не поставленные на кадастровый учёт, но это большая редкость. Чаще бывает так, что владелец имеет на руках документ о праве собственности на землю, оформленный до 2000 года и не знает, поставлен его участок на кадастровый учет или нет. Чтобы это выяснить, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Даже в той ситуации, когда право собственности не зарегистрировано, в большей части случаев участок состоит на кадастровом учете, как ранее учтенный, что и отражается в выписке. Если же сведения в ЕГРН отсутствуют, то прежде чем продавать земельный участок, необходимо его поставить на кадастровый учет.

Ранее портал METRTV.ru рассказал о том, как происходит оформление сделок с земельными участками после вступления в силу 1 января 2017 года закона 218-ФЗ.

Данный закон, в частности не позволит зарегистрировать куплю/продажу участка, не внесённого в ЕГРН.

Хотя ранее могла сложиться ситуация, когда человек, купивший участок, уже после оформления сделки приводит в порядок документы на землю.

Тайна 2. Сколько земли на самом деле

Следующий шаг – анализ документов на участок. Необходимо выяснить, совпадает ли информация, представленная в разных бумагах и понять – какие именно данные соответствуют истинным параметрам участка.

эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» Бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. Скорее всего, ближе к истине данные из выписки. Но и им можно верить безоговорочно, только если на участке было проведено межевание и его данные внесены в ЕГРН. О том, был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено.

Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью публичной кадастровой карты, на сайте Росреестра.

На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка.

Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры.

В указании площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» До марта 2018 года закон допускает совершение сделок без межевания, однако на практике покупатели требуют, чтобы границы были установлены до заключения договора купли-продажи. Это связано, чаще всего, с нежеланием новых собственников вступать в споры с соседями в отношении границ приобретаемых земельных участков.

Риск «нарваться» на неразмежёванный участок достаточно высок.

По данным Управления Росреестра по Свердловской области по состоянию на 1 апреля 2017 года прошли межевание только 51,5% участков от общего количества, находящихся на кадастровом учёте на территории Свердловской области. То есть в регионе ещё около полумиллиона земельных наделов остаются неразмежёванными. Стоимость вызова кадастрового инженера для поведения межевания в зависимости от местоположения и площади участка обычно находится в пределах 8 – 12 тыс. руб.

Тайна 3. Здесь жить то можно?

Ещё один раздел ЕГРН, на который надо обратить пристальное внимание – указание на категорию и разрешенное использование земли, на которой расположен участок.

Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ). Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Согласно постановлению Конституционного суда от 30.06.2011 N 13-П в дачном доме можно получить постоянную прописку.

Кроме того, в настоящее время в Госдуме находится законопроект (принят в первом чтении), также предусиматривающий возможность регистрации граждан в садовых домиках.

Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей. Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций. Достаточно рискованно приобретать землю без оговоренных условий подвода инженерных сетей. В практике екатеринбургских риэлторов был случай, когда прокладка газопровода к трём новым коттеджам обошлась в сумму, превышающую стоимость и самих домов и земельных участков, на которых они находятся.

Если приобретается участок с недостроем, то покупателю надо убедиться, что у продавца есть проектная и разрешительная документация на строительство и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о тонкостях оформления права собственности на дом на землях ИЖС.

Обратите внимание на статус земли, а в правоустанавливающем документе – на особые условия. Например, в нём может быть оговорено, что расчет произведён не полностью или, прописаны некие условия создания инженерных сетей. Рекомендую всем посмотреть документы регионального планирования, найти в генплане свой участок. Например, вы можете получить участок, на котором планируется строительство ЛЭП, газопровода или общественных зданий».

Тайна 4. А у меня землю не заберут?

Перед сделкой с участком следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка.

Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере.

Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца. На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда.

юрист Уральской палаты недвижимости В моей практике был случай, когда суд признал недействительной сделку, проведённую четырьмя годами ранее. При её оформлении была получена справка из психневродиспансера о том, что продавец не стоит на учёте. Однако спустя три года у него была диагностирована болезнь альцгеймера. Представители бывшего владельца доказали в суде, что на момент продажи человек уже был болен…

Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе потенциальных покупателей.

Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права.

Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.

Долги, доверенности и дороги

В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:

1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.

2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/10781

Топ интернет-сайтов, которые стоит посетить перед покупкой недвижимости

10 апреля 2019

Покупка любой недвижимости – дело не одного и даже не двух дней. Вначале много времени занимает поиск подходящего объекта.

Потом начинается самое интересное: нужно собрать документы, договориться о времени сделки, прийти на нее, совершить все необходимые процедуры, зарегистрировать недвижимость.

Но один из самых важных пунктов, еще до того, как вы выйдете на сделку, – проверка продавца, а также выбранного объекта недвижимости на юридическую чистоту.

Конечно, с опытным риэлтором это не проблема, но как действовать, если хочется самому быть уверенным в правильности выбора?

Проверка квартиры в новостройке на юридическую чистоту

При покупке квартиры в новостройке первым делом необходимо обратить внимание на самого застройщика.

Он должен по вашему запросу представить все документы, которые подтверждают факт того, что стройка проводится законно, по всем правилам.

Если компания работает прозрачно, то получить у нее все эти данные не составит труда. Вы же, в свою очередь, можете дополнительно проверить застройщика и его объект не выходя из дома.

Теперь рассмотрим все пункты более детально.

ПРОВЕРКА РЕГИСТРАЦИИ ЮРЛИЦ И ИП

Проверка регистрации юрлиц и ИП быстро делается на сайте rosfile.ru. Особенно важно проверять молодых застройщиков. Если компании в списке нет, то вам стоит задуматься о причастности застройщика к объекту.

ПРОВЕРКА РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Реестр выданных разрешений на строительство находится по адресу minstroyrf.ru.

Там вы сможете узнать, выдано ли официальное разрешение на строительство рассматриваемого вами объекта.

Если выбор падает на недвижимость в Санкт-Петербурге, то удобнее использовать сайт expertiza.spb.ru, а для Москвы и области –stroi.mos.ru.

Также можно проверить Реестр земельных участков с неоформленными объектами недвижимого имущества и выданные разрешения, база которых находится по адресу mio.mosreg.ru.

ПРОВЕРКА НА БАНКРОТСТВО

Удостовериться в том, что компания не банкрот, тоже очень важно: если в списке базы bankrot.fedresurs.ru есть искомое название, то ни о какой будущей квартире речи быть не может.

ПРОВЕРКА КОНТРАГЕНТА ПО ВСЕМ БАЗАМ

На сайте fek.

ru можно быстро осуществить проверку любого контрагента по налоговой базе ФНС, ЕГРЮЛ, базам Росстата, ФССП, Роскомнадзора, ТПП, судебных дел. Для осуществления проверки необходимо знать ИНН, ОГРН, название или адрес организации.

Проверка вторичного жилья и собственника

Если вы планируете покупать вторичку, то застройщика уже проверять не придется, так как дом сдан и все благополучно в нем проживают.

Однако стоит удостовериться в том, что продавец – это именно собственник, а не человек со стороны, который решил навариться на вашей доверчивости.

ЗАКАЗ ВЫПИСКИ ИЗ ЕГРН

Первым делом стоит получить полную выписку ЕГРН по адресу будущей квартиры, в которой будет прописано абсолютно всё о недвижимом объекте, в том числе и его собственники. Проще всего сделать это на сайте rosreestr.net. Там есть полный комплекс услуг по выпискам и справкам, которые могут потребоваться при покупке жилья и не только.

ПРОВЕРКА СОБСТВЕННИКА

Сегодня можно с легкостью проверить действительность паспорта. На сайте services.fms.gov.ru находится база недействительных паспортов РФ.

ПРОВЕРКА ДОВЕРЕННОСТИ

Иногда на сделку приходит доверенное лицо. В этом случае вам стоит насторожиться и уточнить, законна ли та доверенность, которую вам представили. Такие данные имеются на reestr-dover.ru.

ПРОВЕРКА ЗАДОЛЖЕННОСТЕЙ

Продавца можно проверить на отсутствие задолженностей по кредиту, ипотеке, налогам и на выполнение других обязательств. Удобнее всего это сделать на сайте судебных приставов rosdolgi.ru.

Все эти подсказки помогут вам самостоятельно провести проверку недвижимости, а также ее продавца на юридическую чистоту.

Это убережет вас от денежных потерь, а также массы потраченного времени на общение с мошенниками.

Только после того, как все данные проверены, можно приступать к оформлению договора купли-продажи, передаче денег и регистрации сделки.

В завершение хотелось бы добавить еще три полезных сайта, которые пригодятся в данной процедуре.

  • kad.arbitr.ru – здесь можно проверить наличие судебных дел у физического или юридического лица. Покупать недвижимость у него при положительном результате не стоит, так как последствия могут самыми непредсказуемыми.
  • fedsfm.ru – тут находится база организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.
  • ras.arbitr.ru – банк решений арбитражных судов. Здесь можно найти информацию о том, было ли предъявлено какой-либо компании исковое заявление, которое связано с нарушением выполнения обязательств (в том числе и иски от налоговых органов).
    За информацию спасибо источнику : gazeta.bn.ru/ 

    Но это только начало.

Теперь, когда Вы уверены в том, что покупка квартиры прозрачна, а продавец законопослушный гражданин – можно приступать к сбору всех документов для дальнейшей сделки.

Зачастую, разобраться во всех деталях занимает много времени и сил, особенно в современном ритме жизни. Долгожданная покупка может превратиться в настоящую головную боль.

Мы ценим Ваше время и душевное спокойствие, поэтому всегда готовы предложить услуги наших опытных специалистов по покупке/продаже квартиры, соберем все необходимые документы, а так же сопроводим на каждом этапе сделки. 

Источник: http://antares-trade.com/news/top-internet-sajtov-kotorye-stoit-posetit-pered-pokupkoj-nedvizhimosti/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: