Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

Содержание

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и возможность переоценки

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

Для обозначения различий между кадастровой и рыночной стоимостями в первую очередь определимся со значением терминов.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, установленная исходя из тенденций рынка недвижимости в районе нахождения земельного участка (далее ЗУ) и в момент продажи.

Собственник имеет право назначать ее произвольно.

Однако, опытные экономисты считают, что целесообразно воспользоваться услугами профессионального оценщика, чтобы определить адекватное значение.

Отличия друг от друга

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой эквивалент его ценности, используемый для определения размера налога на собственность, арендной платы, если объект принадлежит государству, и иных платежей.

Высчитывается эта величина на основании земельного кодекса Российской Федерации, а также ФЗ-135. Определяется уполномоченными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже, чем раз в пять лет.

Основными отличиями кадастровой стоимости земельного участка от рыночной являются:

  • Служат для разных целей. КС устанавливается для взимания различных платежей, РС для совершения сделки купли-продажи.
  • Значение КС может существенно отличается в большую сторону. При чем это не всегда обоснованно.
  • Расчет КС производится по усредненным критериям, поэтому полученная величина не всегда адекватно отражает фактическую ценность земельного надела. Также не учитывается спрос на подобные объекты и общее состояние рынка.
  • Устанавливается КС на государственном уровне, а не собственником. Как следствие является менее гибким показателем.

Для того чтобы больше узнать о понятии кадастровая стоимость рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Методика установления

Перед проведением оценки публикуются официальные списки объектов, подлежащих анализу.

Составление таких перечней и установление кадастровой стоимости проводятся в соответствии с классификацией, состоящей из 17 пунктов.

При вычислении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

  • местонахождение;
  • категория земли;
  • коммуникации;
  • площадь;
  • наличие инфраструктуры.

Для того чтобы больше узнать об этапах и порядке расчета кадастровой стоимости рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить. Есть несколько способов определить рыночную стоимость.

Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости. Возможна также и самостоятельная оценка.

Тем, кто отдает предпочтение последнему варианту, рекомендуется учитывать следующие факторы:

  • Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.
  • Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.
  • Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.

Рассмотри подробнее несколько подходов установления рыночной стоимости:

  • Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков. Самый простой из имеющихся вариантов.
  • Затратный. Мало пригоден для самостоятельного использования. Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.
  • Доходный. Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование. Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Первый подход, сравнительный, подразумевает несколько методов:

  • Метод сопоставимых продаж представляет собой сравнение цен, по которым в данной местности в течение последних трех или шести месяцев были проданы участки аналогичного размера и обустроенности. Основан на принципе замещения, приводящего к тому, что рыночная стоимость равна уровню наиболее низких цифр.
  • Метод выделения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений, при этом обязательно учитывается и их износ.
  • Метод распределения сводится к выявлению отношения стоимости возведенных строений к стоимости земли. Для каждого региона и объекта застройки существует строгая пропорция между этими величинами.

В последнем подходе, доходном, можно выделить такие виды, как:

  • Метод предполагаемого использования. Чаще всего к нему прибегают при оценке неосвоенных территорий. Применим только в тех случаях, когда участок способен приносить доход. Например, ожидается дальнейшее разбиение оцениваемого участка на более мелкие. Тогда учитывается стоимость каждого отдельного участка с учетом затрат на его освоение.
  • Метод остатка. Предусматривает специальные формулы, включающие в себя данные о потенциальном доходе с участка, затраты на его обустройство и коэффициенты капитализации земель и улучшений.
  • Метод капитализации ренты. Заключается в определении годового дохода, который принесет данный земельный участок, и последующем делении его на коэффициент капитализации или умножении на период, требуемый для воспроизводства земельного капитала.

Влияние на расчет налога на землю

Налог на земельный участок представляет собой кадастровую стоимость, умноженную на налоговую ставку, которая определяется органами муниципальной власти.

Максимальные коэффициенты прописаны в налоговом кодексе и не могут быть превышены. Они составляют 0,3% и 1,5% в зависимости от типа земельного участка. Для получения более полной информации о порядке расчета земельного налога предлагаем прочесть соответствующую статью на нашем сайте.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.

Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.

Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.

Переоценка может быть проведена при:

  • изменении категории;
  • уменьшении площади;
  • наложении обременения;
  • порче земли;
  • смене схемы использования.

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости ведет к существенной экономии для пользователя или владельца участка.

Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о методах оценки и различиях между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости.

Заключение

В качестве подведения итогов следует отметить, что корректными считаются показатели, когда рыночная стоимость превышает кадастровую на 30%. Также допускается и их примерное равенство.

В случае же, если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, собственнику рекомендуется обратиться в кадастровую палату с запросом на ее пересмотр.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/otlichiya-ot-rynochnoj

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

Cерии перепланировки домов

Способы оплаты:

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр.

Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости.

После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке.

Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной.

Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

  • Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
  • В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
  • Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
  • Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
  • Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.
Читайте также  Можно ли по кадастровому номеру узнать владельца

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  • Категория и тип недвижимости;
  • Форма собственности;
  • Территориальное расположение;
  • Условия продажи;
  • Особенности расположения участка;
  • Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  • Особенности рельефа местности;
  • Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Если есть обременения – документы о них;
  • План межевания;
  • Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной. В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат. Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.

Наименование Сроки оказания услуги и цены в рублях
1 день 3 дня 5 дней
Кадастровая справка Москва 3000 2000 1500
Московская область 3000 2000 1500

Новости:

Источник: https://kad-reg.ru/eto-interesno/126-chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-ot-rynochnoj.html

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной — Юридический справочник

Давайте разберем почему кадастровая стоимость земли выше рыночной. Очень часто стоимость земли, внесенная в кадастровые данные, и сложившаяся в рыночных условиях цена значительно отличаются друг от друга.

Однако налоговые взыскания рассчитываются исходя из кадастровых сведений. Если кадастровая и рыночная стоимость земли не соответствуют, налогоплательщику приходится вносить излишнюю сумму налога.

Рассмотрим подробнее в статье, что собой представляют два этих параметра, чем отличаются и почему появляются расхождения.

Вычисление цены на участок земли

Обычно устанавливается две цены на земельный надел — рыночная и кадастровая.

Кадастровая цена — это стоимость, установленная кадастровыми инженерами, в результате выполнения действий по оценке, прописанных в их рабочих инструкциях.

Во время экспертных действий берутся во внимание:

  1. сведения об эксплуатационных параметрах участка,
  2. его величина,
  3. назначение земли.

Рыночная оценка производится, исходя из цены земли, сложившейся в результате спроса и предложения недвижимости в данном регионе. Такая стоимость участка понадобится в случае продажи земли. Она необходима, чтобы продавец не понес убытки во время совершения сделки.

Соотношение рыночной и кадастровой цены

Два вышеназванных параметра тесно связаны друг с другом. В официальных бумагах такое расхождение зачастую составляет порядка 30%, при этом рыночная цена оказывается больше кадастровой.

Обратите внимание! В последнее время государство может завышать и кадастровую цену относительно рыночной. Это связано с получением большей суммы налога на недвижимость.

Как уже стало ясно, кадастровая и рыночная цена отличаются и по способу их применения. Первая необходима для расчета ежегодного налога на землю. Вторая пригодится во время совершения отчуждения участка.

Чтобы рассчитать кадастровую стоимость, эксперты используют нормативы, установленные на законодательном уровне, применяются специально разработанные формулы.

Так, в 66 статье Земельного кодекса указано, что параметры для определения ее величины устанавливаются на муниципальном и федеральном уровне.

Это зависит от того, на чьей территории находится участок. Назначенная стоимость остается актуальной до назначения новой кадастровой экспертизы. Обычно это 5 лет, но процесс может начаться и намного раньше в случае решения этого вопроса в суде. Например, когда собственник не согласен с кадастровой оценкой.

Рыночная цена на участок земли складывается, исходя из ФЗ, регулирующего оценочную деятельность. Причем, если кадастровая стоимость уже определена, а собственник собрался отчуждать участок, то во время совершения сделки, ее изменят на рыночную. В последующем (у нового собственника) в кадастровой документации будет указана именно эта цифра. Причем именно от нее будет зависеть вычисление налоговыми органами ежегодного платежа.

Если рыночная цена и стоимость по кадастру отличаются более, чем на 30%, такие сведения должны быть юридически подтверждены актом оценки экспертов или справкой-заключением, выданной независимым оценщиком. В противном случае, можно смело обращаться в суд.

Обратите внимание! Рыночная стоимость не может опускаться ниже кадастровой. Если такое произошло, необходимо обратиться в соответствующие органы для пересмотра кадастровой цены.

Собственники должны знать, почему кадастровая стоимость земли получается выше рыночной. Это возникает в результате различных причин:

  1. на участок земли наложено обременение,
  2. публичный сервитут,
  3. земельный надел разрушен,
  4. произошло изменение его конфигурации (бывает, когда меняются русла рек, происходят оползни, образуются овраги).

Кадастровая цена участка земли

Кадастровая оценка выполняется раз в пять лет, за исключением ситуаций, когда она проводится на основании решения суда. После оценки участков специалистами, полученные цифры утверждают органы власти.

Для этого создаются специальные комиссии, где специалисты, проводившие оценку, докладывают об итогах своей работы и защищают их, обосновывают свое решение.

Если с января по март конкретного года не было внесено никаких сведений о данном показателе, невозможно будет начислить на него никаких налоговых или авансовых платежей. Такая ситуация будет актуальна до утверждения кадастровой стоимости.

Инженеры, занимающиеся кадастровой оценкой, должны обязательно принимать во внимание постановление Правительства № 316 таким образом, чтобы они не противоречили Земельному кодексу.

Стоимость государственной оценки определяется, исходя из функционального и целевого назначения участка:

  • земли городских пунктов, дачных, огородных кооперативов оцениваются в зависимости от сложившейся рыночной стоимости, в учет берется и прочая информация, касающаяся объекта оценки;земли сельхозназначения, находящиеся вне городов, а также участки, имеющие
  • отношение к лесному фонду оцениваются, исходя из капитализации расчетных сведений о рентной прибыли;
  • другие категории участков, расположенных вне населенных пунктов, городов, поселков получают расчет на основании издержек для воспроизводства, сохранения и поддержания ценностных показателей естественных возможностей участка.

Действия, направленные на определение кадастровой цены, происходят с параллельным сбором информации о зонировании интересующего объекта. Так, к одной зоне оценки принадлежат земли, которые имеют аналогичное целевое назначение, функциональное применение и почти одинаковые кадастровые показатели. Сюда же относят территории больших размеров, находящиеся около застроенных объектов, водотоков и рек, инженерных коммуникаций и прочих объектов, имеющих отношение к транспортной сети.

По окончанию выполнения оценки стоимости земли в определенной зоне разрабатывают специальную карту, внутри которой участки имеют одинаковую стоимость. Затем полученные сведения заносят в Кадастр и с этого момента вся информация о цене основана уже на новых полученных данных. Узнать стоимость участка можно и на портале Росреестра.

При этом нужно помнить, что чаще всего цена по государственным стандартам отлична от стоимости, сложившейся в рыночных условиях. Хотя и в первой, и во второй ситуации при оценке следуют одному и тому же ФЗ, касающемуся оценочной деятельности. Дело в том, что методы, используемые при расчете показателя, сильно отличаются.

Рыночная цена участка

Выявление рыночной стоимости земли основывается на методических советах, изложенных распоряжением Агентства по управлению имуществом. Это значит, что оценщики во время выполнения работы должны руководствоваться следующими правилами:

  • оценка проводится исключительно для земельных наделов, которые по своим характеристикам могут полностью отвечать потребности в них определенное время;
  • на рыночную цену влияет предложение и спрос, конкурентные отношения покупателя и продавца;
  • цена на землю не должна превышать расходы на покупку объекта с аналогичными характеристиками;
  • при расчете рыночной стоимости берется во внимание ожидаемая прибыль, время, в течение которого он будет получен, и вероятная прибыль, если его применение будет происходить более рационально.

Обратите внимание! Никакие другие формы дохода не используются при расчете рыночной стоимости.

У данного параметра нет постоянного размера, поэтому он актуален только на момент проведения расчета. Рыночная цена меняется:

  1. при корректировке целевого использования,
  2. при передаче прав собственности,
  3. при разделении одного надела на несколько других,
  4. исходя из расположения и внешних условий.

В результате окончательная оценка рыночной востребованности участка земли зависима от возможности и экономической оправданности его применения в соответствии с нормами законов и наибольшей выгодой.

Самый эффективный способ использования земли определяется с помощью ее деления на некоторые части. Эти составляющие могут оказаться разной формы, различного вида применения. В связи с этим полученные данные, относительно самого выгодного использования земли могут не сходиться с теми, которые применяются в данный момент времени.

Источник: http://allelets48.ru/pochemu-kadastrovaya-stoimost-zemli-vyshe-rynochnoy/

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Читайте также  Где посмотреть кадастровую стоимость земельного участка

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой.

Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости.

Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной.

Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_kadastrovaya_stoimost_byt_vyshe_rynochnoy/7405

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

Расчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости и внесение данных в единый государственный реестр является обязательным условием для осуществления налогообложения.

В результате согласования Земельного и Налогового Кодексов производится расчёт кадастровой стоимости используемых объектов недвижимости с целью определения размеров налогов. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в том, что при расчёте цены первого вида не учитываются многие субъективные показатели.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва

8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург

8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Особенности расчёта кадастровой стоимости

Расчёт кадастра производится работниками государственных специализированных служб, которые изначально соблюдают интересы правительства. Законы о государственном оценивании недвижимости рекомендуют использовать лишь общие правила для расчётов, поэтому реальная рыночная стоимость квартиры или дома всегда будет отличаться от кадастровой стоимости земельного участка или квартиры.

Рыночная цена на объекты недвижимости зависит от разнообразных факторов, которые не принимаются во внимание при определении реестровой и кадастровой стоимости. Рынок жилья диктует определённые условия при совершении операций с недвижимостью. При этом многих домовладельцев и квартиросъёмщиков занимает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Существенные отличия реальной стоимости от расчётной появляются из-за следующих причин:

  • повышенный или пониженный рыночный спрос на жильё;
  • время сезона;
  • оживление или спад рынка;
  • гибкость оценки;
  • конкурентоспособность;
  • соотношение (баланс) количества предложений и спроса;
  • необоснованное завышение величины кадастра.

Государственная налоговая база состоит из поступлений в бюджет сумм, которые зависят от размеров кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ответ на вопрос, почему кадастр стал выше рыночных цен, кроется в следующем:

  1. Когда вступала в действие налоговая реформа, наблюдался определённый взлёт цен на недвижимое имущество.
  2. С течением времени земля изменилась в цене, много ставок потеряло свою актуальность.
  3. Низкая платёжеспособность населения.
  4. При определении кадастров не учитывается месторасположение оцениваемых объектов.

Чтобы подсчёты цен, были более похожи на действительность, применяются специальные коэффициенты. С их помощью кадастровая и рыночная стоимость земельного участка или другого объекта недвижимости приближаются по величине друг к другу. Однако полного совпадения добиться очень непросто.

Для уточнения цены часто принимается к сведению значения рыночных цен на аналогичные объекты в данном регионе. Но, т.к. закон не регламентирует число сравниваемых объектов, результат не всегда удовлетворяет интересы сторон. Часто источники информации и актуальность цен никто не проверяет, и значит, допускается больше ошибок.

Когда нужна кадастровая стоимость и методы её расчёта

Различие рыночной и кадастровой цен играет существенную роль при начислении налоговых ставок. Другими словами, чем выше официальная оценка, тем тяжелее финансовое бремя, которое накладывается на граждан. В то же время, её необходимо знать в следующих случаях:

  • при приватизации государственного объекта;
  • при использовании квартиры, земли или дома в виде залогового имущества;
  • для определения налога при продаже земельного участка;
  • для оформления ипотеки;
  • для решения имущественных споров.

Перечень документов, которые требуются, чтобы получить результат оценки кадастровой стоимости на объект недвижимого имущества:

  1. Бумаги, удостоверяющие право на владение недвижимостью.
  2. Копия паспорта владельца.
  3. Технический и кадастровый паспорта.
  4. Документы об обременениях.
  5. План по межеванию.
  6. Договора и выписки по аренде.

Юридическим лицам также нужно иметь документы, удостоверяющие их статус, доверенность заказчика, реквизиты документов (паспорта, свидетельства на право собственности и пр.)

Бывают случаи, что размеры кадастровой и рыночной стоимости очень сильно отличаются друг от друга. Государственный кадастр может быть выше реальной цены в несколько раз. Методики и правила подсчётов кадастровой цены изложены в официальных рекомендательных документах, утверждённых до 2000 года.

Там также указано, что отличий между ними не должно быть, т. к. теоретически методики рассчитаны на получение реальной цены продажи недвижимого имущества.

За основу официальных государственных расчётов берутся следующие параметры:

  • тип строений и категория недвижимости;
  • какая форма собственности;
  • на какой территории расположен объект;
  • описание особенностей земельного участка;
  • условия купли/продажи;
  • для объектов коммерческого назначения в расчёты включается предполагаемый доход (от аренды, торговой деятельности и пр.);
  • описание рельефа участка;
  • общее состояние объекта недвижимости.

Можно ли оспорить оценку государственной кадастровой стоимости?

Постановлением суда рыночная и кадастровая цены могут быть приравнены друг к другу. Благодаря этому, многие клиенты оценочных независимых компаний снижают налоговую нагрузку в законном порядке. Достаточно подать исковое заявление в суд и приложить пакет необходимых документов:

  • выписка ЕГРН с оспариваемым значением кадастровой цены на недвижимость;
  • заверенная копия свидетельства на право собственности;
  • официальное подтверждение недостоверности оценочных сведений;
  • дополнительные документы.

Что нужно, чтобы великий размер кадастровой оценки сравнялся с рыночным показателем? Ведь чем выше кадастр, тем в большем количестве насчитывается ставка налоговых отчислений для физического лица. Чтобы высокий показатель реестровой государственной оценки приравнять к реальной рыночной стоимости, необходимо получить на руки решение суда.

Читайте также  Зачем нужен кадастровый паспорт на квартиру

От чего зависит рыночная стоимость недвижимого имущества

Данный показатель находится в прямой зависимости от спроса и предложения. Объём его величины формируется по жёстким законам экономики. Реальная стоимость жилья постоянно изменяется, она может, как стремительно взлететь, так и резко упасть. Именно рыночный показатель цены фигурирует при совершении различных операций и заключении юридических фактов с объектами недвижимости:

  1. Купля/продажа жилья.
  2. Обмен квартиры.
  3. Использование объекта недвижимости в качестве залога.
  4. При оформлении кредита.
  5. Взятие ссуды.
  6. Дарение.
  7. Вступление в право наследования.

В приведённый перечень вошли не все случаи, когда возникает необходимость использовать значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Именно спрос и предложение определяют реальную цену на жилищный объект. В соответствии с экономическими законами, ни дом, ни земельный участок или квартира никогда не продадутся по цене, которая не соответствует реальности. Это свидетельствует о том, что существуют определённые критерии, включающие не только строительную стоимость объекта.

Список дополнительных факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости жилья:

  • возраст здания;
  • престижность месторасположения дома и района;
  • комфортность внутренней обстановки;
  • сроки выполнения последнего ремонта и его качество;
  • наличие и состояние сантехнических приборов;
  • качество внутренних коммуникаций;
  • обеспечение приборами обогрева и кондиционирования воздуха;
  • этажность;
  • работа лифта;
  • вывоз мусора и пр.

Текущая рыночная стоимость объекта определяется независимыми экспертами, с которыми заключается договор.

Профессиональные работники специализированных компаний оценивают коттеджи, дома, квартиры, земельные участки на текущий период времени и сразу оформляют все необходимые документы. Через полгода или год цены кардинально меняются, и при необходимости показатели ценности придётся уточнять снова.

При расчётах кадастровой стоимости объекта недвижимости в список определяющих показателей не включаются такие пункты:

  • престижность района расположения жилья;
  • проведённая перепланировка квартиры;
  • свежий ремонт и пр.

Рынок наиболее приближен к реальной стоимости, по сравнению с той, что внесена в государственный кадастр недвижимого имущества ГКН. Иногда эти данные совпадают. Чаще всего это случается при оценивании квартир, расположенных в старых постройках.

В новых зданиях применяются новые дорогостоящие строительные материалы для стеновых ограждений, кровли, оформления лифтов и т. п. Поэтому в ГКН вносится более высокое значение кадастровой стоимости жилого помещения. Но при этом рыночная цена может отставать по причине того, что новый район недостаточно раскручен, мало дорог, слабо развита инфраструктура.

Несовпадение рыночной и кадастровой цен на жильё достигает в среднем 30 — 100%. Колебания происходят в любую сторону, как на повышение, так и на понижение цены. Взаимного влияния друг на друга эти величины не оказывают.

Источник: http://MirKadastra.ru/kadastrovyj-uchet/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost.html

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Источник: http://dcvesta.ru/pochemu-kadastrovaya-stoimost-zemli-vyshe-rynochnoy/

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка — в 2018 году, почему выше, соотношение, установление, характеристики, разница

Недвижимость всегда остается для граждан самым важным сегментом в отношениях на рынке. Все объекты недвижимого имущества находятся на контроле государства. Они подлежат строгому учету, с них в государственную казну перечисляются налоги от физических лиц. В связи с этим все вопросы, касающиеся недвижимости, регулируются на законодательном уровне.

Для совершения всех сделок необходимо знать стоимость земельного участка или квартиры. От ее размера будет зависеть сумма, которую может установить собственник.

Рыночная и кадастровая стоимость объектов важна при оформлении ипотечного кредита, она необходима, если возникают споры, которые решаются только в судебном порядке.

Что нужно знать

Понятие кадастровая стоимость появилось недавно. Но с его возникновением термин рыночной стоимости не перестал существовать. Рыночная стоимость знакома всем гражданам. Она играет большую роль для установления суммы сделок. Это вероятная цена, которая может быть установлена объекту на рынке недвижимости.

Для ее установления учитывается месторасположение участка, наличие на нем зданий или строений, подведение коммуникаций, удаленность от населенного пункта.

Она устанавливается без учетов налогов и затрат, которые необходимы для оформления сделки. Кадастровую стоимость устанавливают в результате проведения экспертизы.

Процедура осуществляется только сотрудниками кадастровой службы в установленном законами порядке. При расчете стоимости в расчет берется целевое назначение объекта недвижимости. Полученные результаты вносятся в государственный реестр по кадастру.

Расчет стоимости объекта недвижимости необходим для многих целей:

  • по кадастровой стоимости определяется размер налога на имущество;
  • рыночная цена необходима для оформления сделки купли-продажи, аренды квартиры, дарения;
  • стоимость по кадастру необходима для того, чтобы определить размер государственной пошлины, если вопрос с недвижимостью нужно решать в суде.

Рыночная и кадастровая стоимость имеют разное значение друг к другу.

Необходимость установления

В вопросах недвижимости играет роль как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Проведение оценочной деятельности проводится в следующих случаях:

  • если гражданин планирует выкупить участок из государственной собственности;
  • при перечислении взноса в уставной капитал предприятия;
  • в случае, когда гражданин приобретает участок в ипотеку под залог;
  • для определения средней стоимости участка при выставлении его на продажу;
  • для определения величины налога, который нужно выплатить, если участок передан в собственность по договору дарения.

Оценка стоимости земли обязательно необходима при разводе супругов и разделе совместно нажитого имущества. Она требуется при оформлении наследства, в котором действуют несколько наследников. Если процесс затягивается надолго, рыночную стоимость могут определять несколько раз.

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной. Это соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка обусловлено тем, что РС устанавливается в зависимости от спроса на данные объекты. До 2012 года разница была очень большая.

При расчете уплаты налогов действуют следующие правила:

  • если цена по договору купли-продажи будет выше на 70% от стоимости по кадастру, то за расчет будет браться рыночная;
  • при продаже участка дешевле, установление налога будет проводится от 70% от стоимости по кадастру;
  • если Росреестром не была проведена оценка, будет учтена полная стоимость по договору.

Несмотря на разные показатели, кадастровая и рыночная стоимость взаимосвязаны друг с другом. Эта связь отражается в том, что при расчете стоимости по кадастру берется средняя РС недвижимости в регионе.

РС имеет более конкретные характеристики и зависит от многих факторов. Она часто меняется, а кадастровая оценка проводится раз в пять лет.

Может ли одна быть выше другой

Часто возникают вопросы, почему КС земельного участка выше рыночной. Важно, чтобы стоимость по кадастру не была завышенная. Это приведет к тому, что владельцу придется платить повышенный налог. По практике расчета кадастровая цена не должна быть намного ниже рыночной, их показатели должны быть примерно одинаковыми.

Но чаще всего это не так, потому что кадастровую стоимость определяют массово. При этом индивидуальные особенности не учитываются.

В итоге получается, что кадастровая стоимость показывает средние данные по массовой оценке. Это может привести к тому, что кадастровая цена по определенному участку будет намного выше, чем рыночная. По такой стоимости продать участок никогда не удастся.

Особенно актуальной эта проблема стала в 2013 году, когда был проведен перерасчет КС участков. Большинство из них стали еще выше, чем были.

Как происходит оценка недвижимости

Знать КС своего участка владельцу необходимо для того, чтобы контролировать размер налоговых выплат. Стоимость по кадастру устанавливается раз в пять лет по инициативе государственного органа.

Для этого используется несколько методов:

Нормативный Он основан на определении нормативной стоимости в конкретном регионе.
Сравнительный Для расчета с помощью этого метода берется рыночная стоимость участков аналогичных характеристик при продажах. Он применяется как к застроенным, так и к свободным участкам земли.
Для застроенных участков используется метод расследования Такой объект нельзя продать отдельно от строений, которые на нем находятся. В связи с этим производится оценка каждого объекта по отдельности.
Метод выделения Он также используется для застроенных участков. Его суть заключается в том, чтобы найти не только среднюю цену на территории, но и уровень улучшения, который повысился благодаря возведению на участке строений.
Доходный метод Он основывается на выявлении доходов, которые могут быть получены с данного участка.

Важно внимательно следить за изменением КС, так как она напрямую влияет на сумму налога, который землевладелец должен ежегодно оплачивать.

В оценочную компанию необходимо предоставить правоустанавливающие документы и данные о кадастровой стоимости, которая зафиксирована в базе. На сегодняшний день гражданам не выдается свидетельство о праве собственности. Его заменяет выписка из ЕГРП, в которой указаны все данные по объекту и его собственники.

После предоставления всех необходимых документов специалисты выезжают на объект. Они оценивают внешний вид участка, наличие канав, болотистых участков.

При оценке в расчет берутся много факторов. К ним относится месторасположение, удаленность от дороги, наличие коммуникаций или возможность их подведения. После проведения обследования гражданину выдается отчет.

В нем должны содержаться:

  • внешний вид участка и его характеристики;
  • данные о владельце объекта;
  • методика, по которой проводилась процедура оценки;
  • итог с кадастровой стоимостью.

Стоимость проведения работ будет зависеть от площади земельного надела. Сроки выполнения устанавливаются до пяти рабочих дней.

На основании полученных данных можно провести сравнение с имеющейся в базе официальной стоимостью по кадастру.

Что делать, если показатель завышен

Если гражданин понимает, что кадастровая стоимость его объекта очень высокая и не соответствует действительности, он может оспорить ее. Сделать это можно двумя способами. Если с момента внесения стоимости в единый реестр прошло менее шести месяцев, гражданин может обратиться в комиссию по решению споров при управлении Росреестра.

В качестве доказательства неверной оценки можно предоставить результат оценочной проверки независимой организации, которую нужно предварительно сделать. Если прошло более полугода, то обращаться нужно только в суд.

Если у истца есть существенные доказательства того, что оценка была проведена неверно, чуд чаще всего встает на сторону гражданина. В судебном порядке больше шансов получить положительное решение. Комиссия Росреестра реже принимает сторону землевладельца.

Если принимается положительное решение и кадастровая стоимость уменьшается, владельцу участка должны будут возместить все излишне уплаченные суммы.

Кадастровая и рыночная стоимость — важные показатели для всех владельцев земельных участков. Правильные оценочные данные помогают избежать лишних трат при уплате налогов.

Источник: https://1kvartirka.ru/kadastrovaja-i-rynochnaja-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: