Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Содержание

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Перепланировка в квартире – явление частое, но далеко не всегда владельцы занимаются её официальным оформлением.

Дело это хлопотное и затратное, к тому же не на все переделки удаётся получить разрешение. Но при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой могут возникнуть трудности.

Правила перепланировки

Не любая перепланировка возможна, есть целый ряд требований, которые необходимо выполнить, чтобы получить разрешение от всех контролирующих органов.

Если хотите обойти закон и вообще не согласовывать перепланировку, то должны помнить, что за это можно получить штраф, а главное – предписание убрать все произведённые в квартире изменения, вернув её в исходное состояние, а насчёт того, стоит ли затевать перепланировку с учётом всех ограничений – лишь вам решать.

Список запрещённых действий:

  • Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций – это чревато снижением безопасности здания.
  • Нагружать их свыше установленных норм.
  • Изменять внешний облик здания, если оно относится к объектам культурного наследия. Для обычных домов также есть набор требований к изменению фасада, хоть они и возможны.
  • Уменьшать и тем более полностью убирать вентиляционные коробы.
  • Переносить ванные и туалетные комнаты так, чтобы под ними располагались жилые.
  • Аналогично нельзя размещать свою кухню под ванными и туалетами соседей сверху, или над жилой комнатой соседей снизу.
  • Перемещать вход в санузел в кухню либо жилую комнату (исключение – спальня, но только если это второй санузел).
  • Осуществлять перекрытие свободного доступа к вентиляционным коробам, сантехнике, счётчикам и так далее.
  • Отапливать балкон либо лоджию при помощи центрального отопления.
  • Площадь комнат после переделок должна быть не ниже минимально установленной.
  • С его же помощью нагревать тёплый пол.
  • Каждая жилая комната и кухня должны иметь доступ к естественному освещению.
  • Если на кухне установлена газовая плита, необходимо её отделение дверью.

Список получился немалый, способный отбить охоту к проведению перепланировки у многих.

И он не исчерпывающий – какую-нибудь особенно экзотическую идею, даже и в этом перечне не предусмотренную, в жилинспекции также вполне могут отвергнуть.

Если говорить о том, что же сделать всё-таки можно, то здесь есть два варианта: простая и сложная перепланировка, они различаются тем, что во втором случае потребуется разрабатывать полноценный проект и вести инженерные расчёты, в первом же такой необходимости нет.

Простая перепланировка может включать изменение расположения внутренних перегородок, не являющихся несущими, и таким образом изменение конфигурации комнат: объединение, разделение, расширение одних за счёт части площади других.

А вот если необходим новый проём в несущей стене, либо требуется присоединить балкон, сделать жилое помещение из кухни (если их две), или же изменить фасад здания, и при прочих подобных изменениях – перепланировка будет считаться сложной.

Самовольная перепланировка

Перед тем как приступать к перепланировке, она обязательно должна быть согласована с местными властями, проект будет рассмотрен на соответствие приведённым выше требованиям.

Если он отвергнут, либо за согласованием вовсе не обращались, но при этом перепланировка всё равно проведена – она называется самовольной.

В результате её проведения над владельцем квартиры всегда будет висеть угроза, что она будет обнаружена, и ему придётся платить штраф, а также за свои средства проводить ремонт, чтобы вернуть жилищу изначальный вид. Естественно, при продаже квартиры это ничуть не помогает, поскольку над следующим хозяином она будет висеть точно так же, и эти хлопоты энтузиазма потенциальным покупателям явно не добавят. Но продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой все же возможна, но с определенными условиями.

Возможна ли продажа квартиры

Квартир с неузаконенной перепланировкой на территории России много.

Сделки по их купле-продаже тоже возможны, хотя и могут возникать проблемы.

Особенно сложной будет приобретение такой квартиры в ипотеку – но его мы ещё осветим отдельно, пока же о покупке в принципе.

Хотя при её оформлении и требуется привести в порядок документы, но если нет никаких посредников, внимательно следящих за их соответствием, а покупатель знает о незаконной перепланировке и понимает риск, особых препятствий к сделке нет.

Понятно, что потребуется снизить цену, да и в целом число доступных вариантов сокращается, а потому иногда перед продажей владельцы недвижимости всё-таки занимаются официальным оформлением перепланировки, после которого уже никаких вопросов к ним не возникнет. Если оно невозможно, то можно привести квартиру в соответствие с предыдущим планом, убрав изменения.

Как стоит поступить – привести квартиру в изначальный вид, узаконивать перепланировку или продавать так – определяется в каждом конкретном случае. На решение покупателей обычно влияют три основных фактора:

  • Результат перепланировки – если после неё квартира стала удобнее, то, наверное, не стоит возвращать всё как было. Наоборот, такое жильё иногда удаётся продать даже дороже.
  • Наличие скидок – если с удобством всё не так хорошо, можно попытаться привлечь людей, готовых покупать со сниженной ценой. Здесь уже стоит подумать о том, что выгоднее – давать скидку, узаконить перепланировку, или вовсе отменить её.
  • Есть ли возможность легализовать изменения – любой грамотный покупатель посоветуется с экспертом насчёт того, можно ли узаконить перепланировку, или же придётся всё переделывать. И если верен именно второй вариант, то тут продавцу уже придётся давать действительно большую скидку или решать проблему самостоятельно – ведь фактически он собирается продать неготовое жильё.

Риски покупателя

Понятно, что приобретают недвижимость, в которой была проведена, но не легализована перепланировка, в среднем менее охотно – ведь покупатель понесёт определённые риски. Поскольку после приобретения все права на недвижимость перейдут к покупателю, он будет нести ответственность и за перепланировку тоже. Это значит, что если впоследствии обнаружится, что квартира не соответствует плану, то его обяжут привести её в соответствие за свои средства.

Если перепланировка оказала негативное влияние на состояние дома в целом, или соседям был нанесён ущерб, то все последствия устранять будет также новый хозяин, а вовсе не предыдущий собственник, эту перепланировку сделавший.

То есть, формально можно доказать, что её провёл именно прошлый собственник, после чего найти его – если он признает этот факт, то и ответственность тоже будет возложена на него. Однако всё это обычно сложно реализовать, и потому ответственность приходится нести именно актуальному владельцу.

Если предписания надзорных органов не будут выполнены, то может последовать принудительная продажа жилья с публичных торгов, чтобы оно обрело нового владельца, не нарушающего жилищное законодательство. Потому уклониться от расходов в данном случае никак не выйдет, и, приобретая квартиру, стоит учесть этот фактор. Нужно проверять её на соответствие плану, и при обнаружении отклонений потребовать или узаконить новую планировку, или сделать скидку при продаже.

Даже если после выявления незаконной перепланировки будет признано, что никакой угрозы для безопасности здания она не несёт, необходимо будет пройти процедуру легализации, для чего потребуется собрать немало документов. Помимо этих хлопот, придётся заплатить штраф в размере 2 000 – 2 500 рублей.

Ещё один фактор риска – даже если незаконная перепланировка не вскроется, и с этим ничего не придётся делать, то проблема вновь даст о себе знать при следующей продаже.

Из-за всего перечисленного стоит тщательно проверить всю техническую документацию перед покупкой недвижимости, чтобы выявить любое несоответствие – по крайней мере, из-за него можно получить скидку. В целом же специалисты не рекомендуют приобретать такие помещения, поскольку в любой момент могут проявиться последствия.

Можно ли купить квартиру в ипотеку

Чтобы банк согласился на ипотечный договор, необходимо провести оценку жилья – здесь-то и выявится, что в ней сделана незаконная перепланировка.

Потому от сделок с привлечением банка в таких случаях лучше отказаться, или же озаботиться официальным оформлением перепланировки, и уже затем вернуться к варианту с ипотекой. Зато в легализации перепланировки можно получить помощь банка, если он будет заинтересован в этом для дальнейшей ипотеки.

Оформление сделки

Происходит сделка схожим с обычной куплей-продажей недвижимости образом, её основными этапами будут заключение договора и регистрация перехода прав. Но всё-таки есть на этих этапах и определённые нюансы.

Читайте также  Как правильно оформить завещание на квартиру

Заключение договора

В основном это стандартный договор купли-продажи, разница лишь в том, что в нём может быть оговорено наличие незаконной перепланировки, и то, что покупатель обязуется оформить её после проведения сделки.

Регистрация права

Чтобы провести её, потребуется технический паспорт.

И здесь всё зависит от того, какой он давности – если ему более пяти лет, то необходимо оформить новый, после чего факт незаконной перепланировки и вскроется при его составлении.

Это уже будет означать, что у нового владельца недвижимости появились проблемы, тем не менее, если границы объекта не изменились, то его регистрация будет проведена, но в паспорте появится пометка о незарегистрированной перепланировке.

Способы легализации

Чтобы не иметь при продаже квартиры никаких проблем, связанных с незаконной перепланировкой, продавец должен озаботиться её легализацией.

Да, это вполне возможно – самовольно узаконить проведённую перестройку, и процедура в целом будет схожа с той, которую нужно было бы пройти при согласовании готовящейся перепланировки. Легализацией желательно озаботиться и покупателю, если он приобрёл квартиру с подобным обременением.

Способов узаконивания два: через местную администрацию либо через суд.

Сначала стоит прибегнуть к первому из них, тем более что суд может просто не принять заявление, если до этого не был получен отказ местных властей.

Перед обращением понадобится внести изменения в техпаспорт жилья в соответствии с произошедшими модификациями, чтобы он стал соответствовать реальности.

Для этого приглашается сотрудник БТИ, проводит осмотр и выдаёт заключение.

После этого необходимо обратиться за чертежом перепланировки в одну из занимающихся подобными работами компаний.

Далее потребуется согласовать перепланировку во всех ведомствах, которых она касается – таких как Управление архитектуры, Санэпидемстанция и другие – о том, какие разрешения потребуется получить, можно узнать в жилинспекции. В неё же нужно обращаться после того, как все документы собраны – после их подачи будет вынесено решение относительно того, признавать ли перепланировку легальной.

Если оно оказалось отрицательным, то имеется возможность всё-таки получить одобрение перепланировки через суд.

Хотя о том, есть ли она в действительности именно в вашем случае лучше проконсультироваться с юристом, занимающимся подобными вопросами, чтобы не ввязываться в бесперспективную тяжбу. Если окажется, что в жилинспекции просто перестраховывались, и правила нарушены при перепланировке не были (а такое случается), то суд вполне может вынести решение в вашу пользу, и вы добьётесь желанной легализации.

Отметим, что шансы на положительное решение жилищной инспекции выше, если проводить легализацию не постфактум, а перед перепланировкой. Потому иногда можно схитрить, и оформить всё так, будто перепланировка ещё не проведена, и получить на неё разрешение.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/pereplanirovka/prodat-s-neuzakonennoj/

Можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

» Купля-продажа квартиры » Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

19 просмотров

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой – задача сложная, но решаемая.

Многое зависит от самого типа перепланировки (в некоторых случаях узаконивать ее не требуется). Также важно обсудить данный факт с покупателем.

В зависимости от достигнутых договоренностей и будет заключаться договор купли-продажи.

Виды перепланировки

Далеко не все типы перепланировки предполагают необходимость узаконивать данную процедуру и вносить соответствующие изменения в техпаспорт.

Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Собственники жилья очень редко ответственно подходят к процедуре перепланировки, вспоминая о том, что ее еще нужно и узаконивать только тогда, когда дело доходит до продажи.

Какую перепланировку можно делать без разрешения:

  • Замена дверей на более новые.
  • Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
  • Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.

Важно, чтобы такая перепланировка производилась так, чтобы план квартиры и внутридомовые коммуникации не нарушались.

Также не требуется разрешение на следующие виды работ:

  • Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
  • Установка пластиковых окон.
  • Монтаж легких перегородок.
  • Обустройство дополнительной двери в стене там, где ее ранее не было (стена должна быть не несущей).

В этих случаях разрешение не нужно, но обязательно следует уведомлять инстанции о произведенных (или планируемых) изменениях.

Требует разрешения

Остальные виды работ требуют разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт:

  • Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
  • Демонтаж сантехники.
  • Объединение балкона или лоджии с комнатами.
  • Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).

Все перечисленные выше изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже «по факту» согласовать изменения и внести их в техпаспорт. В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:

  • Совмещение зала и кухни.
  • Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
  • Внесение изменений в инженерные коммуникации.
  • Перепланировка технических помещений дома.
  • Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
  • Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.

Пример: Если владелец квартиры решил улучшить отопление и добавить новую батарею, а также установить кондиционер, это можно даже не расценивать как перепланировку.

А вот перенос ванной в другое место уже требует разрешения и внесения изменений в техпаспорт.

Соответственно, в первом случае продажа квартиры будет совершаться по общим правилам, а во втором придется договариваться с будущим собственником.

Самовольная перепланировка запрещена и предполагает штраф порядка 2-2,5 тысяч рублей.

Продать квартиру с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями можно. Никаких прямых запретов на это нет.

Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом.

Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.

Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.

По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%.

Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.

Очень важно, чтобы общая и жилая площадь квартиры в результате перепланировки оставались неизменными. Также нужно обращать внимания на требования санитарной, строительной и пожарной инспекции.

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.

Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде.

Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы.

С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.

Порядок действий

  1. Обсудить с покупателем факт наличия перепланировки.

    Рекомендуется заранее указать на все спорные моменты, которые, с точки зрения закона, могут быть признаны незаконной перепланировкой.

    Также есть смысл сразу примерно рассчитать возможные затраты как на узаконивание (если это возможно), так и на возврат к состоянию «как было».

    Если полученная сумма будет меньше 10% от стоимости квартиры, есть вероятность, что покупатель согласиться и на меньшую скидку.

  2. Составить договор купли-продажи.

    Рекомендуется включить в него пункт о перепланировке в том ключе, что покупатель знает о ней и обязан предпринять все необходимые действия для устранения проблемы.

  3. Подписать договор. При необходимости его можно заверить у нотариуса, однако это не обязательное требование. Однако документ обязательно нужно зарегистрировать.

  4. Составить акт приема-передачи и подписать его. Одновременно с этим обычно производится и оплата жилья.

    На этом моменте продавец просто забирает деньги, передает документы и больше он никакого отношения к квартире не имеет.

  5. Зарегистрировать право собственности. Этим занимается уже покупатель. На основании договора купли-продажи и других документов вносятся изменения в Росреестр.

Документы

При оформлении договора купли-продажи нужны такие документы:

  • Паспорта сторон (покупателя и продавца).
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
  • Любые документы, связанные с проведенной перепланировкой, если они есть.
  • Акт приема-передачи жилья (составляется и подписывается уже после подписания договора).

Расходы и сроки

Если основные договоренности достигнуты, то сама сделка может быть проведена буквально за несколько часов.

В среднем, с момента нахождения потенциального покупателя и до передачи квартиры новому владельцу проходит от пары дней, до нескольких недель.

Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2000 рублей с каждого нового владельца.

Как можно легализовать перепланировку

Стороны могут договориться о том, что покупатель передает продавцу часть стоимости квартиры в качестве аванса, а тот, в свою очередь, или проводит узаконивание перепланировки или возвращает все в изначального состояние. Кроме того, покупатель может сам заняться данным вопросом уже после заключения сделки.

Документы для узаконивания перепланировки в квартире:

  • Заявление на перепланировку.
  • Экспликация и план комнат в квартире.
  • Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
  • Согласие всех совладельцев квартиры, если они есть.
  • Техпаспорт на жилье.
  • Разрешение от надзорных органов на перепланировку (его нужно получить заранее).

После предоставления всех документов, жилищная инспекция направит к владельцу квартиры специалиста.

Он удостоверит несоответствие плана и фактической планировки квартиры, после чего передаст информацию в свою инспекцию.

Там согласуют внесенные изменения (если это вообще возможно), после чего появится возможность внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой реальна, но сравнительно сложна. Опытные специалисты на бесплатной консультации прояснят все основные спорные моменты, заслуживающие внимания.

Кроме того, они же могут выступать в качестве представителей клиента, сопровождая всю сделку от начала и до конца (включая и процедуру узаконивания).

Это помогает исключить практически любые возможные риски и значительно ускоряет процесс.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)350-85-06 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)409-43-23 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: 4 основных варианта

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать.

Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора.

Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

Итак, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и как это сделать?

Перепланировки, незаконные «по умолчанию»

Некоторые изменения не допускаются законом ввиду их негативного влияния на благоустройство остальных квартир. К таким относятся:

  1. Демонтаж капитальных стен.
  2. Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.
  3. Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
  4. Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.
  5. Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.
  6. Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.
  7. Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.
  8. Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи.

Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается.

Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.

Как узаконить перепланировку квартиры? Пошаговая инструкция тут.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: основные варианты

При несложных изменениях останется только внести некоторые правки в технический паспорт жилья. С перепланировкой не возникнет проблем, если она была сделана в целях обоснованного улучшения жилищных условий.

Это такие работы, как:

  • Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).
  • Перенос дверного проема на некапитальную стену.
  • Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).
  • Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

Основные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Узаконить через суд задним числом

При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так.

Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

Покупатель же имеет право обратиться в суд, чтобы оформить изменения в квартире задним числом.

Если речь о разрешенных трансформациях, то решение принимается по упрощенной схеме, иногда менее чем за месяц. В среднем в 2015 году процедура стоит от 10-15 тыс.

и занимает до 6-8 месяцев (если были затронуты капитальные конструкции).

Обращению в суд предшествует подача документов в гос. органы на уровне МВК. Иск подается после их отказа. Подать запрос в обход этих структур не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются — читайте в этой статье.

Сделать 10% скидку

Если перепланировка эксклюзивная и удобная, то квартира продается даже по завышенной цене. Другое дело с проблемными документами: люди боятся покупать квартиры с самовольной планировкой.

Здесь риэлторы обычно предлагают владельцам сделать 10% скидку, чтобы покрыть расходы покупателя на оформление нового техпаспорта. Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

Вернуть, как было

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние.

Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления.

В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

Обязательная документация для перепланировки

  • Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
  • Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
  • Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой.

 Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор.

После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

Итог

  1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.

  2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.

  3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ.

    При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.

  4. 4.

    В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы.

    Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.

  5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя.

    До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.

  6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/pereplanirovka/prodazha-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-4-osnovny-h-varianta.html

Можно ли продать квартиру с перепланировкой, если она неузаконенная

Каждый собственник делает со своим жильём, что захочет.

Он может снести стены, которые разделяют кухню и зал, объединить кухню и балкон, разъединить одну большую комнату и сделать из неё две.

Одним словом, это называется перепланировкой. В этом его упрекнуть никто не сможет.

Но что делать, если ему захочется продать такое жилье? В этой статье мы разберём вопросы о продаже квартиры с незаконной перепланировкой, можно ли её продать.

  • Что такое перепланировка
  • Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой
  • Можно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры
  • Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
  • Наказание за неузаконенную перепланировку

Что такое перепланировка

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Для начала необходимо разобраться, что же такое перепланировка. Перепланировка – это любые изменения, которые вносит собственник в новое жилье. Эти изменения должны отличаться от первоначального плана жилья.

Перепланировка может быть 2 видов:

  • Первый вид – законная перепланировка. Такой вариант не требует разрешений и законного оформления. Такие работы связаны с ликвидацией, небольшими перемещениями: батарей, розеток, встроенных в стену шкафов, газовой плиты, сантехники. Также незначительными считаются изменения: застекление лоджии, объединение туалета и ванной. В этом случае необязательно узаконивать действия. Если собственник решил снести стену между комнатами, то ему придётся получить специальное разрешение на эти действия, согласовать их.
  • Второй вид – это незаконная перепланировка. Владелец жилья не получил разрешения на выполнения строительных действий. К таким могут относиться: перенос батареи отопления на застеклённую лоджию; сделал тёплый пол при помощи системы отопления и водоснабжения; сделал камин в квартире, которая находится в панельном доме; объединил кухню, в которой находится газовое оборудование и комнату; сделал в несущих стенах ниши или арки.

Неузаконенную перепланировку необходимо будет узаконить, если вы собираетесь продавать квартиру.

В любом случае, вас это заставят сделать. Что касается самого процесса продажи такого жилья, то он будет трудным.

Но это не значит, что невозможным.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Законодательством не запрещено продавать квартиру с неузаконенной планировкой.

При этом на собственника жилья ложится обязанность отражать в техническом паспорте все изменения, которые он делает.

Именно поэтому прежде чем сделать планировку, необходимо её согласовать с Жилищной Инспекцией, с жильцами дома. Но, как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Продать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, если:

  • Вы не скрываете от потенциального клиента, что имеются некие изменения в квартире, но эти изменения не урегулированы законодательно.
  • Если покупатель соглашается все же купить жилье, то в договоре о купле-продаже вы просто включаете пункт о необходимости переоформления изменений после того, как квартира перейдёт к покупателю. Покупатель берёт на себе весь процесс оформления, в том числе и денежную сторону.
  • Конечно, цену на продажу жилья придётся снизить на 10–20%. Именно поэтому, прежде чем продавать квартиру, необходимо просчитать все траты на оформление перепланировки. Полученный результат отнимите от реальной стоимости квартиры.

Затруднительно будет продать квартиру с неузаконенной перепланировкой гражданину, который собирается купить её в ипотеку. Скорее всего, банк не согласится брать такую квартиру в залог. Но иногда банки идут навстречу.

Можно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Очень часто собственник жилья оформляет перепланировку при продаже жилья.

Пока квартира находилась в его собственности, ему казалось, что делать с ней он может все что захочет.

Именно поэтому согласовывать свои действия он не собирался. Поэтому нет разрешения, поэтому перепланировка не узаконена.

Мы рассмотрели варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Но что делать, если нет покупателя, который захочет покупать такую квартиру.

В этом случае придётся оформлять перепланировку при продаже квартиры.

Стоит отметить, что неузаконенная перепланировка – это нарушение законодательства.

Если есть нарушение, то положено и наказание.

В этом случае будет административное наказание, то есть собственник отделается только штрафом.

Но есть вариант, который поможет избежать наложения штрафа.

Для этого необходимо провести узаконивание планировки, которой ещё не было.

В этом случае вам необходимо договориться с архитектором из районного отдела, который сможет составить проект изменений.

Этот проект нужно согласовать с Жилищной инспекцией.

После того как будет выдано разрешение на перепланировку, вам необходимо дождаться окончания предполагаемых работ. Затем оформляется акт завершения перепланировки.

После этого можно идти в БТИ и получать новый технический паспорт на квартиру.

Без согласия на строительные действия невозможно будет оформить все на законодательном уровне.

Конечно, процедура продажи жилья может затянуться на полгода, но зато вам не придётся урезать цену при продаже.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Есть люди, которые специально замалчивают этот факт.

Они не хотят снижать цену за квартиру с несогласованной планировкой, именно поэтому об этом факте не говорят потенциальному покупателю.

Если вам «посчастливилось» купить именно такую квартиру, то не стоит паниковать. Исправить ситуацию можно. Конечно, придётся потратить нервы и деньги на судебные разбирательства.

Но в этом случае суд будет на вашей стороне. Вы сможете потребовать расторжение договора купли-продажи, а также возмещение убытков, которые вы понесли при переезде.

Другая ситуация, если вас предупредили об этом факте. Вы дали согласие на покупку, так как цена на жилье снижена.

Конечно, придётся побегать по разным инстанциям, чтобы оформить планировку на законном уровне.

В противном случае вам, как новому собственнику вменят штраф.

Самое главное при покупке такой квартиры — возможность согласовать и узаконить строительные изменения.

Если сделать это невозможно, то вам придётся вернуть квартиру в начальное положение.

То есть устранить все «художества» прошлого собственника.

Если вы покупаете жилье в ипотеку, то будут сложности именно с покупкой жилья с несогласованной планировкой.

Нечасто банки берут такие квартиры в залог.

Если выяснится, что планировка подлежит согласованию, то кредит вам одобрят.

Для оформления строительных изменений необходимо собрать следующие документы:

  • Документ, которые подтверждает ваше право собственности на квартиру. В данном случае это договор купли-продажи.
  • Домовая книга. Вам необходимо предоставить данные обо всех прописанных в этой квартире.
  • Заявления о согласии всех совершеннолетних, которые прописаны в квартире. Этот документ должен быть заверен сотрудником ТСЖ.

Стоит отметить, что оформить планировку необходимо в течение 6 месяцев со дня покупки жилья.

Наказание за неузаконенную перепланировку

Если гражданин проигнорировал процедуру согласования планировки и не узаконил её, то он понесёт наказание.

В этом случае законодатель ограничивается административным наказанием в виде штрафа.

Это в том случае, если из-за таких действий никто не пострадал.

Если не был причинен вред незаконной планировкой жилья, то гражданин несёт административную ответственность:

  • Гражданин за несогласованную планировку наказывается штрафом от 2 до 3 тыс. рублей.
  • Должностное лицо – от 4 до 5 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо – от 40 до 50 тыс. рублей.

Если самовольная планировка (не прошедшая согласования) нанесла ущерб третьим лицам:

  • Гражданин наказывается штрафом до 5 тыс. рублей.
  • Должностное лицо наказывается штрафом до 50 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо наказывается штрафом до 300 тыс. рублей.

В случае если третьим лицам удастся доказать, что ущерб от такой планировки очень серьёзный, а гражданин делал планировку умышленно, то наказание будет более строгим. В этом случае может быть заведено и уголовное дело.

Итак, подведём итоги. Мы рассмотрели вопрос о продаже жилья с незаконной планировкой. В качестве вывода ответим на несколько вопросов по статье.

  • Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Продать можно. Для этого необходимо пройти согласование с Жилищной инспекцией о внесении изменений. Также согласование необходимо и с жильцами дома. Третье согласование — это с покупателем, если вы не захотели согласовывать этот вопрос с инспекцией и оформлять строительные изменения.
  • Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Есть два варианта – это согласовать вопрос с покупателем и снизить цену на жилье, оформить перепланировку при продаже.
  • Кто должен нести ответственность за несогласованную перепланировку? Ответственность несёт собственник жилья. Совершенно не важно, как её получил: купил, получил в наследство или в подарок.
  • Что делать, если купили жилье с несогласованной перепланировкой? Если об этом факте бывший собственник умолчал, то вы можете подать в суд и потребовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков.
  • Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Собственнику квартиры в любом случае придётся это сделать. Если вы согласуете этот вопрос с покупателем, то самостоятельно оформлять перепланировку не нужно будет.

Стоит отметить: продать жилье без согласования строительных изменений, а также без оформления законности этих действий, будет очень сложно.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj-esli-ona-neuzakonennaya.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: