Какие документы должны быть у агентства недвижимости

Содержание

Регулирование деятельности риэлторов: ответы на 7 важных вопросов

Какие документы должны быть у агентства недвижимости

Когда появятся законы о регулировании работы агентов недвижимости, и какие нормативные документы есть сейчас? Редакция RegionalRealty.ru собрала самые часто задаваемые вопросы о риэлторской деятельности и дала подробные ответы.

Кадр из сериала «Сверхъестественное»

 

Риелторские услуги оказывают специализированные агентства, либо частные лица.

Агентство недвижимости (АН) – это юридически оформленная организация, в рамках которой может трудиться сразу несколько сотрудников. Есть мнение, что сотрудничать с агентством выгоднее и юридически безопаснее, чем с частным посредником.

Подписывая договор с агентством, клиент может быть уверен в том, что в случае возникновения споров, фирма будет представлять юридические интересы клиента в суде.

Если АН включает в договор пункт о страховании сделки, то при наступлении страхового случая, клиент получит выплату.

Агентства недвижимости оказывают следующие услуги:

  1. оценка стоимости жилых и нежилых объектов;
  2. проведение аукционов по продаже недвижимости;
  3. консультирование по вопросам налогообложения;
  4. посредническая деятельность в сфере покупки\продажи\аренды недвижимости;
  5. предоставление аренды на ранее выкупленные объекты недвижимости;
  6. продажа объектов, находящихся в залоге у банков (должна быть договоренность с банковской службой);
  7. проведение расселения домов;
  8. покупка и продажа квартир в новостройках;
  9. покупка и продажа частных домов, даже если они находятся в сельской местности.

Риелторские услуги оказываются:

  • агентами или поверенными лицами:
  • брокерами и дилерами;
  • организациями по торговле жилыми и нежилыми объектами;
  • застройщиками.

В законодательстве России нет никаких пунктов о том, что риелтор должен иметь соответствующие лицензии и сертификаты. Также у частного агента может не быть юридического образования для такой работы. Следовательно, работать агентом недвижимости или маклером (торговым посредником) может любой человек.

Частный маклер должен сначала зарегистрироваться в роли предпринимателя, чтобы у него появились полномочия на ведение совместной деятельности со своими клиентами.  Если работать без регистрации, могут быть последствия. Вот основные минусы:

  • отсутствие стажа;
  • невозможность взять кредит, ипотеку и т.д.;
  • отсутствие правового статуса (агент по недвижимости, маклер и т.д.);
  • отсутствие отчетности для налоговой инспекции;
  • в случае судебных разбирательств частник не докажет, что он по закону взял деньги с клиентов;
  • нет юридических прав на подписание договоров с клиентами.

Если у агента нет статуса предпринимателя, то при возникновении судебных споров суд не будет ссылаться на его деятельность.

Почему риелтор должен регистрироваться как частный предприниматель, а не как юридическое лицо?

Юридическое лицо ‒ это организация, которая имеет в своем распоряжении денежные активы, имущество. Юрлица должны регулярно отчитываться в налоговую инспекцию о состоянии своей бухгалтерии и наличии дохода.

Индивидуальный предприниматель должен вести учет о расходах и доходах, но регистрироваться в налоговой инспекции и отчитываться он не обязан. У предпринимателя может не быть никакого имущества в распоряжении.

В 2002 году было отменено обязательное лицензирование деятельности агентов по недвижимости. Сегодня работа риелторов регулируется правовыми актами Правительства РФ и актами субъектов России. Закон, который бы относился конкретно к профессии риелтора, не принят.

Еще в 2011 году на сайте Ассоциации риелторов был выставлен законопроект для дальнейшего обсуждения, но он так и не был утвержден. Предполагается, что при его утверждении удастся отрегулировать деятельность агентов по недвижимости по всей России.

Сейчас деятельность агентов по недвижимости опирается на Гражданский Кодекс России, а также на правовые и нормативные акты органом местного самоуправления.

 

Отсутствие законодательной основы усложняет работу агентов и их клиентов. Поскольку риелторы оказывают посреднические услуги во время заключения сделок с имуществом, то здесь возможны мошеннические действия, которые необходимо пресекать.

Сегодня все данные об объектах недвижимости и их правообладателях агенты могут получить через государственные структуры по специальным запросам. Следовательно, необходимо внести в законодательство нормы, которые обеспечат более тщательное информационное взаимодействие агентов с местными органами.

Какие проблемы в профессии агентов по недвижимости может решить закон «О риелторской деятельности»?

  • Раскроет основные понятия профессии;
  • Выделит список участников риелторской деятельности;
  • Определит узкое направление деятельности риелторов;
  • Определит четкий пакет документов, на основании которых риелтор будет иметь право работать;
  • Определит правила получения аттестатов и сертификатов для работы;
  • Опишет права клиентов в работе с риелторами, у которых есть лицензия;
  • Опишет права и обязанности агентов по недвижимости;
  • Приведет список источников информации, к которым риелтор должен иметь доступ;
  • Опишет требования к заключению договора.

Последнее слушание законопроекта прошло осенью 2015 года. Автор законопроекта  ‒ Елена Николаева ‒ депутат ГосДумы, уверена, что проблемы в сфере недвижимости надо решать незамедлительно. Также она пояснила, что пора избавляться от понятия “черный риэлтор”, а этого можно достигнуть только путем утверждения законодательства.

В большинстве городов России около 70% сделок с жильем проводится под руководством посредников. Лидером в этом списке стал Барнаул. Здесь 98% сделок с жилыми и нежилыми объектами проводится с участием риелторов. Следовательно, не исключено, что все агенты, которые помогают людям, обладают должным уровнем профессионализма. Например, в Москве каждая 20-я операция с жильем оспаривается через суд.

В России установлено несколько объединений риелторов: гильдии, ассоциации, союзы, палаты. В них устанавливаются стандарты ведения риелторской деятельности.

Основной структурой, занимающейся регулированием деятельности риелторов, является Гильдия риелторов.

Гильдия риелторов в России: что это, и зачем она нужна

Инициаторами создания гильдии  в 1992 году стали риелторы. Сегодня гильдия представляет собой некоммерческую структуру, объединяющую 1500 агентств в более 50 регионах России. Её основная задача ‒ урегулирование деятельности агентов недвижимости путем участия в издании законопроектов. В рамках гильдии созданы все условия для профессиональной деятельности ее участников.

Все члены гильдии руководствуются профессиональными стандартами и Кодексом этики. Также для сотрудников гильдии действует комплекс информационных ресурсов ‒ Федеральный Реестр аттестованных специалистов.

Гильдия риэлторов ‒ один из учредителей  Международной ассоциации недвижимости.

 
Порядок прохождения аттестации регулируется «Положением о прохождении аттестации специалистами на рынке недвижимости». Аттестация ‒ мера добровольная. Она необходима для того, чтобы подтвердить профессиональный статус брокерской компании и доказать ее готовность ведения риелторской деятельности. 

Любой сотрудник брокерской фирмы может принять решение о прохождении аттестации, но стаж его работы в роли агента должен быть не менее 3 лет. В случае успешного прохождения аттестации, агенту выдается Аттестат, удостоверение и фирменный значок.

Аттестат подтверждает профессионализм агента, поэтому многие клиенты стараются работать именно с теми риелторами, которые имеют аттестат.

Есть и такая форма привилегии у агентства по недвижимости, как сертификат. Его получение также не является обязательным, но дает агентству ряд преимуществ:

  • подтверждает надежность компании;
  • позволяет принимать на работу только высококвалифицированных агентов;
  • указывает на принадлежность агентства к профессиональному сообществу.

В отличие от аттестата, который может быт получен конкретным сотрудником, сертификат выдается компании в целом.

Есть два вида страхования, которые распространяются на деятельность риелтора. Первый вид ‒ страхование профессиональной ответственности риелтора. Второй вид ‒ страхование деятельности риелторов, то есть сделок с имуществом. Оба вида страховки необязательны.

Страхование профессиональной ответственности

Данный вид страхования не слишком популярен. Суть ее состоит в том, что риелтор страхует свою деятельность от непредвиденных обстоятельств, например, если собственник жилья не предупредил его о некоторых нюансах.

Минимальная сумма страховки  ‒ средняя цена однокомнатной квартиры по тому региону, где происходит страхование. Выплата осуществляется либо по решению суда, либо по взаимной договоренности риелтора и клиентов.

Читайте также  Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Страхование деятельности риелторов

В договоре, который клиент заключает с агентством или частным риелтором, может быть освещен пункт о страховании сделки. То есть, если агент берет на себя всю ответственность за исход сделки, то в случае наступления страхового случая он должен выплатить клиенту сумму, которая прописана в договоре.

В законодательстве никак не указано, что сделки с недвижимостью нельзя проводить без риелтора. То есть обращение в агентство или к частному риелтору ‒ добровольное действие клиента.

Другое дело, что без посредника не так просто. Оценка имущества, юридическая проверка, подготовка документов, анализ рынка, ‒ все это специалист может сделать гораздо лучше.

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/deyatelnost-rieltorov-otvety-na-7-voprosov/

Заключение договора с риэлтором: как не попасть впросак?

Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует. Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы. В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила.

Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора (эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения), они всегда являются договорами смешанного типа. Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.

Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность. То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить.

Риэлторами может быть предложена как тарификация по определённым услугам, так и оплата за результат. В список тарифицируемых услуг может входить рассылка объявлений и показ вариантов.

То есть, чем больше риэлтор показывает вашу недвижимость, чем больше размещает объявлений в интернете и в газетах, тем выше его гонорар.

Стоит обратить внимание и на обязанности клиента. Учтите, что их придётся выполнять, поэтому они должны быть разумны и легко выполнимы. А теперь перейдём к подробным моментам договоров.

Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов

Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.

Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.

При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании. Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность. Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.

Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является «чёрным».

В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.

Шаг второй. Знакомство с договором

Использование шрифтов разных размеров вошло в практику компаний. Хоть порядочный риэлтор и не станет использовать разные шрифты, всё же они встречаются практически в любом договоре.

Обычно за мелким шрифтом скрывают материальную ответственность организации или непосредственно самого агента, заключающего договор. Следует внимательно изучать пункты, написанные более мелким, нежели вся остальная информация, шрифтом.

Шаг третий. Замечаем особенности

  • Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
  • Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
  • Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
  • Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
  • Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
  • Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
  • Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
  • В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
  • Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/zakljuchenie_dogovora_s_rieltorom_kak_ne_popast_vprosak_28136.html

Какие документы должны быть у агентства недвижимости — Юридический справочник

Когда появятся законы о регулировании работы агентов недвижимости, и какие нормативные документы есть сейчас? Редакция RegionalRealty.ru собрала самые часто задаваемые вопросы о риэлторской деятельности и дала подробные ответы.

Кадр из сериала «Сверхъестественное»

Риелторские услуги оказывают специализированные агентства, либо частные лица.

Агентство недвижимости (АН) – это юридически оформленная организация, в рамках которой может трудиться сразу несколько сотрудников. Есть мнение, что сотрудничать с агентством выгоднее и юридически безопаснее, чем с частным посредником.

Подписывая договор с агентством, клиент может быть уверен в том, что в случае возникновения споров, фирма будет представлять юридические интересы клиента в суде.

Если АН включает в договор пункт о страховании сделки, то при наступлении страхового случая, клиент получит выплату.

Агентства недвижимости оказывают следующие услуги:

  1. оценка стоимости жилых и нежилых объектов;
  2. проведение аукционов по продаже недвижимости;
  3. консультирование по вопросам налогообложения;
  4. посредническая деятельность в сфере покупки\продажи\аренды недвижимости;
  5. предоставление аренды на ранее выкупленные объекты недвижимости;
  6. продажа объектов, находящихся в залоге у банков (должна быть договоренность с банковской службой);
  7. проведение расселения домов;
  8. покупка и продажа квартир в новостройках;
  9. покупка и продажа частных домов, даже если они находятся в сельской местности.
Читайте также  Как стать риэлтором по недвижимости с нуля

Риелторские услуги оказываются:

  • агентами или поверенными лицами:
  • брокерами и дилерами;
  • организациями по торговле жилыми и нежилыми объектами;
  • застройщиками.

В законодательстве России нет никаких пунктов о том, что риелтор должен иметь соответствующие лицензии и сертификаты. Также у частного агента может не быть юридического образования для такой работы. Следовательно, работать агентом недвижимости или маклером (торговым посредником) может любой человек.

Частный маклер должен сначала зарегистрироваться в роли предпринимателя, чтобы у него появились полномочия на ведение совместной деятельности со своими клиентами.  Если работать без регистрации, могут быть последствия. Вот основные минусы:

  • отсутствие стажа;
  • невозможность взять кредит, ипотеку и т.д.;
  • отсутствие правового статуса (агент по недвижимости, маклер и т.д.);
  • отсутствие отчетности для налоговой инспекции;
  • в случае судебных разбирательств частник не докажет, что он по закону взял деньги с клиентов;
  • нет юридических прав на подписание договоров с клиентами.

Если у агента нет статуса предпринимателя, то при возникновении судебных споров суд не будет ссылаться на его деятельность.

Какие документы должны быть у риэлтора на свою деятельность

Какие документы должен предоставлять риэлтор при оказании услуги купли-продажи недвижимости, обязательно к ознакомлению новичкам, только начинающим работать с клиентами агентства недвижимости.

При ознакомлении с риэлторской деятельностью вы узнали, что закон не регулирует отношения специалиста по недвижимости и собственника (покупателя), а так как специального законодательного акта нет, то агентом (да и агентством недвижимости) может представиться любое лицо, в том числе мошенник.

Поэтому, добросовестному риэлтору необходимо показать потенциальному клиенту, что он тот за кого себя выдает и в этой статье мы разберем, какие есть способы.

С юридической точки зрения агентства недвижимости могут оказывать консультационные, информационные и посреднические услуги, как и любые граждане РФ.

Документы риэлтора: какие должен предоставлять

Юридические документы.

Выясним, какие документы должен предоставить агент по недвижимости в подтверждении своей деятельности, в зависимости от  юридического статуса.

Статусы:

  • агентства недвижимости создают «ООО»
  • частные риэлторы «ИП»
  • ФЛ (физическое лицо), частник, работающий в «черную» на свой страх и риск быть пойманными налоговыми органами.

Проще всего доказать свой статус агентству недвижимости в виду создания юридического лица, у которого имеется адрес, учредители и определенная доля ответственности. Причем в законе предусмотрены виды деятельности, которые могут взять агентства недвижимости и ИП.

Например, виды кодов ОКВЭД с расшифровкой, которые берут агентства:

Документы, которые может предоставить клиенту агентство недвижимости

  1. Учредительные документы ООО;
  2. Свидетельство о государственной регистрации;
  3. Свидетельсво о постановке на налоговый учет;
  4. Документы на аренду (собственность) офиса компании.

Для увеличения доверия клиента к агентству недвижимости (ИП), можно предоставлять документы, подтверждающие основания размещения офиса риэлторской компании в помещении, где оно осуществляет свою деятельность.

Какие документы должны быть у частного риэлтора

ИП частного риэлтора, второй по доверию в этом списке, т.к. он по закону отвечает своим имуществом, этот способ создать доверительные отношения часто используют частные специалисты по недвижимости.

  • Свидетельство ОГРНИП;
  • Лист записи ЕГРИП;
  • Паспорт.

Какие документы должны быть у риэлтора агентства недвижимости

Третьим по доверию стоит риэлтор, работающий на рынке недвижимости в «черную», чаще всего случайных клиентов у него нет, только знакомые и знакомые знакомых, т.н. сарафанное радио. Причина проста — никто не станет доверять человеку с улицы. Единственное, что он может предоставить это документ, удостоверяющий личность — паспорт.

Документы риэлтора агентства:

  • Доверенность от АН;
  • Паспорт;
  • Договор с клиентом (после его подписания).

Доверенность от агентства недвижимости

Если риэлтор подписывает договор с клиентом собственноручно и тем более берет денежные средства от клиента, он обязан иметь доверенность на совершение данных действий от лица генерального директора агентства недвижимости (ООО).

К доверенности необходимо предъявлять паспорт, чтобы удостоверить личность, которой выдана доверенность. Срок, на который выдана доверенность должен быть актуальным, не допускается подписание документов от имени агентства недвижимости с доверенностью, у которой истек срок действия.

Агентский или эксклюзивный договор. Юридически это договор смешанного типа. Он не является конечным (неизменным), стороны перед подписанием могут вносить в него поправки. Заверяется печатью агентства недвижимости или ИП (если частный риэлтор). Риэлторы, работающие без образования и ИП часто не используют договор.

Виды договоров:

  • эксклюзивный договор;
  • договор на оказание риэлторских услуг;
  • договор поручения.

Так повелось на Руси, что заключая договор в письменной форме клиент немного успокаивается, больше доверяет, спокойнее спит. Поэтому не стоит пренебрегать правильным оформлением данного документа. А так же всегда указывать на то, что гарантии прописаны на бумаге и вы, как риэлтор будете обязаны их соблюсти.

Помните, что в договоре должен быть пункт, разрешающий клиенту в письменной форме изменить условия договора. Это увеличивает лояльность, но будьте аккуратны.

Источник: https://MainSeller.ru/kakie-dokumenty-dolzhny-byt-rieltora.html

Какие документы спрашивать у агенств недвижимости

Это практика, сложившаяся еще в девяностые годы прошлого века и ставшая одним из первых шагов к формированию цивилизованного рынка недвижимости. Надо сказать, что само по себе требование эксклюзивности вполне обосновано.

Брокер должен четко понимать, что при профессиональной работе его усилия будут вознаграждены: оплата риэлторского труда происходит в финальной части процесса обслуживания, обычно – в момент сделки, и вряд ли кому-то понравится сделать всю работу по продаже объекта и в последний момент быть «обойденным».

К тому же при продвижении квартиры агентство недвижимости несет расходы на рекламу объекта, проверку юридических аспектов и подготовку документов. Естественно, что в случае, когда между риэлтором и клиентом существует четкая письменная договоренность о взаимодействии на «эксклюзивной» основе, такие затраты вполне оправданы.

Какие документы требовать для аренды жилья

Важно

Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+

По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов.

Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах» Что такое эксклюзивный договор, надо ли его заключать и что в нем должно быть написано, а также четкий ответ на вопрос, отдавать ли риэлтору документы на свою квартиру, – все это обсуждается в колонке, подготовленной для «Собственника» генеральным директором компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олегом Самойловым.

«Эксклюзив» – объективная необходимость или прихоть риэлторов? Если вы хотите поручить хлопоты по продаже своей квартиры риэлтору, вам, скорее всего, предложат заключить эксклюзивный договор. Суть такого договора заключается в следующем: в течение согласованного срока вашу квартиру вы будете продавать только через этого риэлтора (агентство недвижимости).

В большинстве случаев без такого договора ни один агент не возьмется за продажу.

Договор с риэлтором: как не попасть впросак

Зачастую компании арендуют помещение под офис, важно чтобы в договоре был указан реальный юридический адрес.Обращаясь к частному специалисту, вопрос о том, какие обязательные документы должны быть у риелтора, также актуален. Во-первых, он должен быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, а во-вторых иметь свидетельство о базовой подготовке риелтора.

Такие удостоверения обычно выдают агентства, которые и проводят вводное обучение для специалистов. Обратите внимание на стаж работы частного агента: многие риелторы, успешно проработавшие на базе какого-либо агентства недвижимости, уходят далее в частную практику, и это вполне закономерно.

Однако новоявленные риелторы, самостоятельно и гордо провозгласившие себя специалистами в области недвижимости, должны вас насторожить: настоящего риелтора красит опыт и трудолюбие, а хорошие сделки еще нужно заслужить.

Какие документы должна иметь риэлтерская фирма?

Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:— договор на оказание риэлторских услуг;— договор поручения;— эксклюзивный договор Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.Клиент риэлторов должен запомнить правило.

Читайте также  Где регистрируется право собственности на недвижимость

Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.
Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Источник: http://vrkadoverie.ru/kakie-dokumenty-sprashivat-u-agenstv-nedvizhimosti/

Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на 74Недвижимость поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор. Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

Что же должен содержать договор в обязательном порядке?

  1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
  2. Стоимость вознаграждения агентства.
  3. Срок действия договора.
  4. Стоимость объекта недвижимости.
  5. Реквизиты сторон.
  6. Опись документов.
  7. Кто и какие собирает справки.
  8. Ответственность агентства.
  9. Ответственность клиента.
  10. О расторжении договора.

  КОГО ЗВАТЬ НА ПОМОЩЬ — РИЭЛТОРА ИЛИ ЮРИСТА?

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

  • подбор вариантов квартир;
  • проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
  • изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
  • сбор необходимых справок и документов;
  • подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
  • проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение договора купли-продажи);
  • подача документов на государственную регистрацию сделки и получение свидетельства о праве собственности;
  • присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
  • оформление акта приема-передачи квартиры;
  • контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. Договор должен содержать стоимость вознаграждения агентства

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

  • расходы на рекламу квартиры;
  • расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
  • расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

  Юридическая помощь инвалидам при оформлении отпуска

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости.

Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются.

Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

3. Договор должен содержать срок действия

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

4. В договоре должна быть оговорена стоимость недвижимости

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

  Чем аргументировать повышенный уровень арендной платы

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

5. Реквизиты сторон

В договоре должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).

6. Приложение к договору – опись документов

Если вы оставляете на ответственное хранение в агентстве документы,  следует составить опись этих документов, а также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами) по вине агентства недвижимости.

7. Кто собирает справки?

Необходимо указать, какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.

8. Ответственность агентства недвижимости

В договоре должна быть указана мера ответственности риелторской фирмы за совершаемые действия.

Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риелтора, вы можете обратиться за консультацией к юристам или в другие агентства. Таким образом вы проверите своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.

9. Ответственность клиента

Любой договор является двухсторонней сделкой. Поэтому каждая из сторон имеет свои права и обязанности по договору и должна их соблюдать. За нарушение условий договора ответственность несут как агентство, так и клиент. Пределы ответственности клиента могут быть указаны в договоре, это естественно. Главное убедитесь, что ваша ответственность указана в разумных пределах за конкретные нарушения.

10. Порядок расторжения договора

В договоре с агентством должно быть четко описаны условия расторжения договора (допустим, впоследствии вы передумаете и решите продавать жилье самостоятельно).

P.S. Открою один секрет – вы не обязаны подписывать договор в том виде в каком вам его навязывают. Вы можете попросить агентство исключить или изменить те условия, которые вас не устраивают. Если агентство дорожит своей репутацией, оно пойдет вам на встречу. Также вы можете составить протокол разногласий к тем пунктам договора, которые желаете изменить.

Источник: http://74nedvizhimost.ru/news/dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti-10-osnovnyx-trebovanij.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: