Как правильно оформить сделку купли продажи квартиры

Содержание

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как правильно оформить сделку купли продажи квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг.

Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки.

В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит.

Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья.

Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку.

Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции.

Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком.

Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие.

В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные.

И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку.

После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога.

Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн.

рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей.

Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей).

При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн.

Читайте также  Можно ли подарить неприватизированную квартиру

, то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их.

Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Ответственность за приобретение и продажу жилья обязательно должна быть закреплена в договоре, включающем главные аспекты сделки. О шагах, которые продавец и покупатель проходят на пути купли-продажи квартиры, а также о тонкостях процесса расскажем сегодня.

Оформление сделки: основные действия

На первых этапах сделка будет идти по стандартному алгоритму: покупатель, исходя из своих денежных возможностей, выбирает объект.

Далее сделка проверяется на законность или чистоту (кроме общения с продавцом стоит обратиться в Росреестр или БТИ).

Проще говоря, здесь важно знать о количестве владельцев квартиры, их дееспособности. Число прописанных человек тоже не стоит упускать из вида.

Не помешает выяснить, есть ли среди прописанных лиц психически нездоровые, осуждённые или настроенные оспаривать владение жильём как наследники.

После следует заключение предварительного договора купли-продажи, либо договор о долевом участии.

В любом случае сторонами сделки должны быть подписаны бумаги, подтверждающие, что в дальнейшем договорённость состоится.

Аванс при этом передаётся продавцу лично.

По итогу оформление приобретения жилья завершается подписанием основного договора купли-продажи и его госрегистрацией. Кроме него нужно будет подписать другие бумаги. К примеру, акт приёма-передачи.

Далее пакет документов сдаётся в отделение Регистрационной палаты или Многофункциональный центр обслуживания населения для регистрации права собственности. Разумеется, алгоритм может меняться в зависимости от ситуации, но основные действия неизменны.

Переоформление квартиры при покупке

Для переоформления следует идти в жилконтору по прежнему месту регистрации, чтобы взять выписку. Следующий шаг – посещение такой же организации, но по новому адресу.

С собой обязательно кроме выписки и паспорта должны быть акт приёма-передачи со свидетельством о регистрации собственности. Здесь заключается договор с другим ЖКХ.

Мужчины 18-27 лет должны взять те же документы и предъявить их в военкомате.

В течение недели после смены места жительства следует уведомить об этом миграционную службу, чтобы в паспорте проставили новый пункт регистрации.

Переоформить лицевые счета, скажем, на газ, домофон и прочее можно в соответствующих организациях. С собой важно иметь личные документы (паспорт) и бумаги на квартиру.

Плюс, после покупки покупатель может пойти в налоговую, чтобы вернуть налоговый вычет (максимум – 2 млн. рублей).

Куда подавать документы?

Если дело касается приобретения жилья в кредит, соответствующий договор заключается в банке. Договор купли-продажи разрешено оформить в Регистрационной палате (есть выездная служба), у юриста, в

многофункциональном центре («Мои документы) или самостоятельно по образцу (если среди участников сделки нет несовершеннолетних, а также других сложностей). Передавать средства лучше по заверенной расписке.

Перечень бумаг

Важно подготовить заявление о госрегистрации сделки, плюс, договор с актом приёма-передачи.

Не обойтись без кадастрового паспорта, поэтажного плана дома, техпаспорта из БТИ.

В перечень обязательных бумаг входит ко всему прочему квитанция (как подтверждение оплаты госпошлины) с копиями паспортов всех участников процесса (в том числе если вместо кого-то из них привлечён представитель). Иногда могут запросить кредитный договор с согласием владельцев жилья (когда дело касается коммунальной квартиры). Часто требуют свидетельства: о рождении, заключении брака, отцовстве и так далее. Может понадобиться документ о признании одного из участвующих лиц, например, недееспособным.

Сроки

В Регистрационной палате бумаги как правило рассматривают две недели. Если подача документов происходила через МФЦ, срок составит неделю.

А чтобы в случае срочности сократить число дней до трёх-пяти, нужно предоставить заявление об ускорении процесса с указанием повода для этого (писать на имя руководителя отдела Регпалаты).

Не лишними будут билеты (как подтверждение перелёта) и другие доказательства.

Распространенные нюансы

Если квартира приобреталась в ипотеку, требуется сначала получить одобрение на сделку купли-продажи от банка.

Отметим также, что на сегодняшний день оформлять предварительный договор при передаче задатка не обязательно.

Главное, чтобы в договоре купли-продажи указывались данные о недвижимом имуществе, его расположении, о цене.

При продаже доли жилья в бумагах обязательно указываются лица, за которыми сохранилось право пользования недвижимостью.

Если в сделке участвует чей-то представитель, важно, чтобы его действия осуществлялись по доверенности.

Источник: https://doorinworld.ru/zakonodatelstvo/kak-pravilno-oformit-kuplyu-prodazhu-kvartiry

Как оформить сделку купли продажи квартиры самостоятельно в 2019 году — договор, самому, на вторичном рынке

Статья раскроет основные моменты, связанные со сделкой купли-продажи квартиры. Можно ли составить ее самому, как оформить договор, и какие подготовить документы – далее.

Занимаясь продажей квартиры самостоятельно, собственник имеет возможность контролировать каждый этап.

В то же время – это сложный процесс, требующий внимания и определенных навыков. Что необходимо знать о том, как самому оформить сделку купли-продажи квартиры?

Что нужно знать

Самостоятельная продажа квартиры – задача непростая, но выполнимая. Главное – быть подготовленным и разбираться во всех вопросах, связанных со сделкой купли-продажи.

Важную роль играет оценка стоимости недвижимости. На ее размер влияет:

  • месторасположение дома;
  • состояние квартиры;
  • близлежащая инфраструктура и прочее.

Чтобы определить реальную стоимость, необходимо узнать текущие цены на подобные квартиры. Если жилье необходимо продать срочно, то цену можно установить ниже, если не срочно – выше.

Современный рынок бывает первичным и вторичным. Чтобы не жалеть о приобретенном жилье, важно знать, как самостоятельно оформить покупку квартиры на вторичном рынке.

При выборе жилья необходимо обращать внимание на ее состояние, отдаленность от важных объектов. Обо всех моментах необходимо договариваться с продавцом, уточнять у него все нюансы.

Первичный рынок предлагает квартиры в домах, которые только строятся. Вторичный – в домах, которые были построены давно.

Разницы между продажей квартиры между родственниками или третьим лицам нет. Этапы процедуры и пакет документов одинаковые.

Необходимые термины

Обременение на квартиру Наличие юридических условий, которые ограничивают действие владельца объекта
Рента Ежегодный доход, получаемый с недвижимости
Договор купли и продажи Соглашение, на основании которого одна сторона обязана передать второй объект недвижимости за определенную плату

В чем преимущества и недостатки

Самостоятельная продажа квартиры дает возможность контролировать каждый этап сделки. Однако, это затяжной процесс, требующий немало времени.

Работая без посредников, владелец жилья значительно сэкономит. Все деньги, полученные от продажи жилья, останутся у продавца. Но в этом есть и недостаток – можно попасть на мошенников.

Поскольку граждане не часто продают жилье, то они могут недооценить или переоценить стоимость жилья. Без помощи риэлторов быстро найти покупателя не удастся.

Правовое регулирование

В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса, договор купли и продажи квартиры оформляется в письменном варианте.

Согласно 555 статье (пункт 1), в договоре должна быть указана цена имущества.

Если владелец продаваемой недвижимости – несовершеннолетнее лицо, то от его имени должны действовать опекуны или родители – об этом гласит статья 28 ГК.

В соответствии с 429 статьей Гражданского кодекса, предварительное соглашение возлагает на стороны обязательства.

Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно

Чтобы продать жилье самому, необходимо придерживаться такого алгоритма:

  1. Подготовка жилья и документации.
  2. Выбор покупателя.
  3. Составление подготовительного соглашения.
  4. Расчет.
  5. Заключение соглашения и регистрация прав на нового хозяина.
  6. Передача недвижимости и получение финансов.

Сбор документации для продажи недвижимости – самый сложный процесс, отнимающий немало времени.

Владелец жилья, у которого документация будет при себе, сможет оформить сделку купли-продажи в максимально быстрые сроки.

От того, насколько правильно и полно подготовлены документы, зависит не только скорость продажи, но и законность сделки. Не каждый покупатель будет ожидать, пока продавец соберет нужные документы.

Пакет документации включает в себя:

Свидетельство о регистрации прав на квартиру Или другой документ, подтверждающий права на жилье
Паспорт каждого владельца квартиры Если имеются несовершеннолетние дети, — свидетельство об их рождении
Свидетельство о браке и согласие мужа (жены) На продажу квартиры. Если жилье – не совместная собственность, то такая справка не нужна
Если владелец Несовершеннолетний, потребуется разрешение опекунского органа
Выписка из домовой книги Обо всех прописанных гражданах

К приходу потенциальных покупателей необходимо не только подготовить квартиру, но и выписать из нее обитателей.

На этапе поиска покупателя владельцу необходимо оценить свое жилье – ознакомиться с рынком недвижимости.

Предварительное соглашение является гарантией того, что покупатель не изменит свое решение, а продавец не продаст жилье кому-либо другому.

Покупатель дает задаток или аванс за жилье, этот факт необходимо зафиксировать в документе.

Эти термины имеют отличие, поэтому в соглашении необходимо правильно указать это. Если продажа отменится, то аванс вернут покупателю.

Если был внесен задаток, то при одностороннем нарушении договора виновная сторона выплатит штраф. Если от продажи отказывается продавец, то он возвращает задаток в двукратном размере.

Если сделка не осуществилась по вине покупателя, то задаток не возвращается. Форма предварительного соглашения – произвольная.

В договоре указать данные из паспорта сторон, адрес проживания, адрес продаваемого жилья, сроки обязательства и размер аванса (задатка).

Читайте также  Как снять квартиру посуточно чтобы не обманули

Расчеты разрешено производить в момент заключения сделки или при подписании акта приема-передачи жилья. Расчет возможен наличный и безналичный.

Лучший вариант при самостоятельной продаже – произвести расчет через ячейку в банке. Покупатель под контролем работника банка вносит финансы в ячейку.

Продавец в специальной комнате проверяет и пересчитывает деньги. После этого их заворачивают в пакет и заклеивают. Ставятся подписи обеих сторон.

Как только сделка будет оформлена, продавец получит деньги в банке. Договор составляется в простом, письменном виде, заверяется нотариусом.

В договоре указать:

  • цену квартиры;
  • описание жилья – должно совпадать с данными в кадастровом паспорте;
  • сроки передачи денег продавцу;
  • как распределяются расходы на оформление сделки;
  • сроки, в которые продавец обязан освободить жилье;
  • сроки подписания акта приема-передачи квартиры.

Как только соглашение подпишут обе стороны, необходимо посетить регистрационный орган по месту нахождения жилья и зарегистрировать его на нового владельца.

Последний этап – передача квартиры новому собственнику. Передачу сопроводить актом приема-передачи, который составляется в 2 экземплярах. После этого продавец получает деньги из ячейки.

Проверка собственника и продавца

Прежде чем заключить договор, необходимо проверить жилье на юридическую чистоту. Проверяется история жилого помещения и его владелец.

Во время проверки владельцев квартиры учитывается:

В каком психическом и физическом состоянии находится хозяин Если у него имеются отклонения, то родственники смогут оспорить такую сделку в суде. Дело будет выиграно, сделка признана ничтожной
Имеются ли документы, показывающие, сколько времени прошло со дня смерти бывшего владельца На каких основаниях квартира перешла к новому владельцу
Имеются ли другие владельцы И нет ли между ними конфликта. Если имеется долевая собственность, то сделку смогут обжаловать
Есть ли договор дарения Если имеется, а квартира уже куплена, то при оспаривании она будет потеряна – деньги за ее покупку никто не вернет
Имеются ли у продавца Несовершеннолетние дети
Нет ли судимости у продавца Не разыскивается ли он

Проверка квартиры включает:

  • проводились ли ремонтные работы – когда последний раз и будут ли в скором будущем;
  • проверку подлинности документов – зарегистрирована ли квартира;
  • не находится ли жилье в залоге в банке.

Достоверность необходимых документов

Когда квартира найдена, покупатель должен выяснить, на основании какой документации возникло право собственности на жилье.

Документы необходимо проверить лично – подержать в руках, проверить их на наличие исправлений, подписей. Если на документах были исправления, то они должны быть заверены нотариусом.

Достоверность данных можно проверить лишь наличием всех документов, включая те, что были выданы до приватизации квартиры.

Проанализировать документы можно самостоятельно:

  • изначально изучить бумаги, которые предоставит продавец. Изучаются оригиналы документов, а себе делаются их копии;
  • предварительная проверка осуществляется по выписке из реестра прав на недвижимость;
  • оплата коммунальных услуг и прочие задолженности проверяются по выписке из ЖЭКа;
  • данные о лицах, прописанных в квартире, — по выписке из домовой книги.

Отсутствие обременений недвижимости

Если на квартиру имеется обременение, то владелец не имеет права ее продать, не заручившись согласием у третьего лица. Если же такое жилье продается, то обременение переходит к новому собственнику.

Выделяют такие типы:

Ипотека Если владелец квартиры не выплатил полностью ипотеку, то продать жилье он сможет только с согласия банка. Новому владельцу банк вправе выдвигать любые условия
Рента Если в квартире проживает получатель ренты, то продажа квартиры возможна с его согласия
Арест Налагается на жилье, если имеется большая задолженность за коммунальные услуги. Распоряжаться квартирой владелец сможет только после выплаты долгов
Наем Квартиранты не имеют прав на недвижимость до тех пор, пока не закончится договор найма. Если владелец продаст квартиру, то новый хозяин не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора
Зарегистрированные лица Они должны самостоятельно выписаться из квартиры перед ее продажей. В случае отказа проблема решается через суд
Аварийность Если дом находится в плохом состоянии, то продавать жилье нельзя

Продать квартиру с обременением намного сложнее. Оно будет снято лишь после устранения причины.

Чтобы снять обременение, необходимо обратиться в Регистрационную палату с такими документами:

  • заявление;
  • свидетельство о правах на недвижимость;
  • документы из банка, например, о погашении долга;
  • закладная.

Иск подает владелец жилья и банк-залогодержатель. При продаже квартиры с обременением важно знать следующее:

Скрыть от покупателя факт наличия обременения можно Дать взятку многим должностным особам, но такой шаг противоречит закону. По Уголовному кодексу – это мошенничество
Прежде чем искать покупателя, необходимо выяснить у банка Разрешит ли он продавать жилье

Перед покупателем возникают трудности – купив квартиру с обременением, он не сможет полностью ею распоряжаться.

: составляем договор купли-продажи квартиры

Прежде чем купить жилье, необходимо проверить – нет ли обременения. Доказательством служат документы – справки из банка, Реестра.

Составление договора (образец)

Форма договора – письменная, заверение у нотариуса не обязательно. В документе прописать условия – это послужит гарантией исполнения обеими сторонами.

В договоре указать:

  • место и дату подписания;
  • личные данные продавца и покупателя;
  • предмет соглашения;
  • ссылку на нормативные акты;
  • цену объекта и способ расчета;
  • права обеих сторон, их обязанности;
  • подписи и печать (если одна из сторон – юридическая сторона).

В соответствии с Жилищным кодексом, продавец обязан прописать всех, кто может проживать в этой квартире. После подписания договора он вступает в силу.

Также в соглашении должен быть пункт о том, что в момент заключения договора квартира не продана другому лицу и не подарена, не находится под арестом, третьи лица не будут на нее претендовать. Важное условие – цена квартиры и порядок расчета.

Фактическая передача имущества

Когда переход прав на квартиру зарегистрирован, осуществляется фактическая передача квартиры. Оформляется она актом приема-передачи.

Документ играет следующую роль:

  • подтверждает отсутствие претензий между сторонами договора;
  • подтверждает фактическую передачу жилья;
  • прекращает обязательства по договору купли-продажи.

В назначенный день стороны соглашения встречаются на квартире. К этому моменту все жильцы должны оттуда выписаться.

Как рассчитаться с продавцом

Во время покупки жилья расчет возможен 2 вариантами – банковские услуги, наличный расчет.

Банки предлагают несколько услуг:

Аккредитив Покупатель переводит деньги на блокированный счет, после заключения сделки продавец получает к ним доступ
Индивидуальная ячейка Аренда банковского сейфа
Безналичный перевод Деньги переводятся со счета покупателя на счет продавца

Расчет с помощью банка снижает риски. Расчет наличными является традиционным методом, но к нему покупатели прибегают реже.

Он не дает такой гарантии, как через банк. Основное преимущество – полная конфиденциальность.

Таким образом, самостоятельная продажа квартиры возможна. Главное – собрать необходимую документацию, она должна быть в порядке.

Зная тонкости процесса и приложив максимум усилий, можно самому быстро продать квартиру без помощи посредников.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-samostojatelno/

Как происходит сделка купли продажи квартиры — порядок оформления

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда дело ответственное.

И важно не только подобрать для себя оптимальное жилье, но и правильно провести переговоры и все оформить.

Из этого материала вы получите полное представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Порядок и процедуру оформления договора купли продажи квартиры рассмотрим далее.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Ничего не запрещает оформить договор по продаже квартиры в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса.

Это будет менее рискованно для сторон, но повлечет дополнительные расходы.

Независимо от формы договора в нем должны быть указаны стороны сделки, детальное описание передаваемой квартиры, ее стоимость и процедура оплаты, а также обязательства сторон. Разумеется, на документе проставляются и подписи участников сделки.

Желательно все документы оформить в трех экземплярах из расчета того, что один из них будет храниться в Росреестре.

Также к договору составляется и акт приема-передачи квартиры, фиксирующий физический переход жилья во владение покупателя.

Как правило, акт и договор сшиваются вместе. Вместе с договором также передаются техническая документация, а также правоустанавливающие бумаги.

Расчеты

При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.

Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.

Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.

Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.

Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.

Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.

Регистрация

С 1 января 2017 году вступили в силу ряд нововведений, которые упрощают процедуру переоформления прав.

В частности, теперь собственность на квартиру можно перерегистрировать в любом удобном для себя отделении Росреестра независимо от места нахождения недвижимости.

Это особенно удобно, когда жилье находится в другом городе.

Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.

Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:

  • заявление;
  • соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
  • правоустанавливающие документы на квартиру.
Читайте также  Как оформить предварительный договор купли продажи квартиры

Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.

Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ.

По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП.

Свидетельство о праве собственности больше не выдается.

При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.

Пошаговый план оформления купли-продажи квартиры самостоятельно

Сегодня на Habrealty.ru:

как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно: разберем пошаговый алгоритм, документы, сроки, советы по правильному оформлению.

Делаете вы это с риэлтором или без — вам надо знать, что делают в процессе оформления купли-продажи квартиры, чтобы чувствовать себя увереннее и спокойнее.

Итак, приступим!

Какова ваша роль на сделке, никак не повлияет на ход ее оформления, разница будет только в том, что вы либо продаете, либо покупаете квартиру и в пакете документов на сделку.

Их основной перечень я приведу ниже. Затем упомяну о порядке расчета между продавцом и покупателем и сроках регистрации сделки купли продажи квартиры.

Покупателю следует учесть, что сроки подготовки к сделке могут затянуться, в зависимости от той ситуации, в которой будет находится Продавец — продает ли он квартиру или покупает взамен проданной другую — это т.н. «чистая» продажа или «обмен».

Подробнее о нюансах «чистой» продажи и «обмена» здесь

Подготовка к оформлению сделки купли-продажи квартиры самостоятельно

Вам надо понимать, что оформление происходит в последнюю очередь, т.е. после того как вы провели ряд мероприятий.

Покупатель

  • у вас есть первоначальный взнос
  • вы получили одобрение банка и вам установили сроки поиска квартиры
  • вы нашли замечательную квартиру, подходящую вам по всем параметрам
  • вы проверили юридическую чистоту квартиры и документы собственников (минимум проверили выписку из ЕГРП)
  • банк одобрил найденную вами квартиру и подготовил документы к сделке (кредитный договор, закладную и проч)

Если вы «еще в пути», то вам пригодятся следующие статьи:

Продавец

  • вашу квартиру одобрил банк покупателя
  • ваш супруг дал нотариальное согласие на продажу квартиры, либо сам присутствует на сделке
  • если ваши дети владеют долей в квартире, то вы уже получили разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры
  • необходимые документы готовы к сделке (справка на продажу, кадастровый паспорт, паспорта)

Подготовится к оформлению купли-продажи помогут:

На этапе подготовки к оформлению купли-продажи квартиры одна из сторон готовит договор купли-продажи квартиры.

Чтобы не ошибиться лишний раз, можно заказать эту услугу у юриста, агентства недвижимости и иногда в Росреестре (узнавать надо заранее).

Документы, чтобы оформить куплю продажу квартиры

Продавцу

  • паспорт или паспорта продавцов, если их несколько. Если собственник продает не сам, то паспорт доверенного лица. Если собственником является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет, то его свидетельство о рождении;
  • если собственник заключает сделку купли продажи квартиры в Хабаровске через доверенное лицо, то понадобится оригинал плюс копия доверенности;
  • оригинал и копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, а также не забудьте документ-основание приобретения этой собственности. О документах-основаниях мы говорили в прошлой статье;
    для оформления сделки купли продажи квартиры, вам понадобится договор купли продажи квартиры, с указанием паспортных данных покупателя и продавца, а так же порядок расчета и приема квартиры. Как правильно составить договор купли-продажи квартиры, вы узнаете в этой статье;
  • в пакет документов при подготовке к сделке купли продажи квартиры должна входить копия поквартирной карточки, которая содержит информацию о людях, которые имеют право пользования квартирой, которую можно получить в домоуправлении (не нужна для Росреестра);
    если квартира нынешнего собственника находится в собственности еще и несовершеннолетнего ребенка, то понадобится разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, плюс копия этого разрешения;
  • в случае, если продаваемая квартира находится у продавцов-супругов в совместной собственности, а продает квартиру один из них, то понадобится согласие супруга на продажу квартиры, которое в обязательном прядке заверяется нотариусом, а также свидетельство о браке плюс копии обоих документов иначе будет невозможно провести регистрацию права собственности на покупателя(-лей);
  • если собственник продает долю в квартире или комнаты в «коммуналке», то он должен предоставить в юстицию документы на регистрацию права собственности, подтверждающие то, что он известил остальных собственников, имеющих доли в квартире или «коммуналке» о том, что намерен продать свою долю, указав в сообщении цену. Или должен иметь на руках отказ остальных собственников долей в квартире или «коммуналке», заверенный нотариально или в регистрирующем органе.

Какие документы должны быть у покупателя квартиры до и после покупки жилья

Покупателю

  • паспорт
  • документы по кредиту (договор, закладная)
  • согласие супруга на покупку
  • чек, в котором указана оплата пошлины за регистрацию перехода права собственности от бывшего собственника к покупателю плюс копия чека
  • выписка из ЕГРП

Что такое выписка из ЕГРП, как ее получить и нюансы информации, содержащиеся в ней, узнайте здесь

Как оформить куплю-продажу квартиры: этапы

Для облегчения восприятия разделим процесс оформления купли-продажи квартиры на этапы. Разберем классический пример, когда покупатель ипотечник Сбербанка России.

1 Этап

Передача первоначального взноса Продавцу Обычно, производится в банке, где Покупатель оформляет ипотечный кредит, либо в банке, где Продавец завел счет.

При этом Покупатель оставляет себе фискальный документ, о произведенной оплате и расписку от Продавца на полученные деньги. Покупатель подписывает кредитный договор и закладную в банке, где берет кредит.

2 Этап

Росреестр, где вы подписываете договор купли-продажи. Сейчас договор купли-продажи можно подписывать уже на первом этапе, когда передается первоначальный взнос.

Согласно ст. 558 ГК РФ регистрировать договор купли-продажи в Росреестре не надо, а значит он действует с момента его подписания

Госпошлину за переход права оплачивает Покупатель, здесь же в отделении Росреестра (или МФЦ).

Берется талончик на электронную очередь (или подходите в назначенное время — это тот вариант, когда оформляете куплю-продажу квартиру в МФЦ).

Узнайте, что оплачивает покупатель квартиры (оценка квартиры, кто оплачивает)

В окне регистратора Покупатель и Продавец подает каждый свои документы, которые вносят в расписки и выдаются по результату приемки документов на регистрацию.

В полученных расписках от регистратора для Продавца и Покупателя указаны сроки, в которые необходимо получить документы: Покупателю — Свидетельство и договор купли-продажи, Продавцу — договор купли-продажи.

О нюансах оплаты госпошлины за переход права собственности

3 Этап

В указанный в расписке срок (обычно, через 5 рабочих дней) Покупатель и Продавец получают в отделении Росреестра (МФЦ) каждый свои документы и следуют в банк для полного расчета.

Продавец получает от банка оставшуюся сумму за квартиру и пишет расписку на полную сумму и отдает Покупателю.

Расписка на первоначальный взнос — уничтожается.

Банковский сотрудник, посещает отделение росреестра для наложения обременения на квартиру Покупателя до момента выплаты полной стоимости взятого для покупки квартиры кредита.

4 Этап

Приемка квартиры и передача ключей. Сроки передачи ключей и приемка квартиры, обычно указываются в договоре купли-продажи.

Вообще договор купли-продажи интересный документ. Подробнее о его составлении

Советы участникам сделки

Совет Продавцу
Здесь хочу сразу напомнить или сообщить, если кто не знает:)

Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой.

Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации квартиры, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.

Старайтесь оформить сделку купли-продажи квартиры в кратчайшие сроки.

Собственнику, который осуществляет продажу квартиры, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности на квартиру с реальными данными паспорта.

В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.

д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.

Квитанция об оплате госпошлины берется та же самая, что и при оплате перехода права собственности.

Совет Покупателю
Чтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.

Я бы крайне не советовал покупателю и продавцу обменивать расписку на наличные денежные средства в самой юстиции — это чревато возможной потерей денежных средств, т.к. наше общество еще не совсем идеально в плане законопослушания, да и лишний раз будете провоцировать людей на кражу.

Не забывайте, что порядок расчета при купле продаже квартиры (полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в договоре купли-продажи квартиры.

Сроки оформления купли-продажи квартиры

Сроки регистрации сделки купли продажи квартиры зависят от того какой вид расчета денежными средствами вы выберете:

  • если вы оформляете куплю продажу квартиры посредством наличных денег и рассчитываетесь в день сделки, то регистрация займет 10 дней;
  • если расчет происходит ипотечными деньгами, регистрация права собственности на нового собственника займет 5 дней, а полный расчет продавец получит после получение банком подтверждения о том, что квартира находится под обременением этого банка.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/podgotovka-k-sdelke-kupli-prodazhi-sdelka.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: