Как правильно оформить покупку земельного участка

Как правильно купить земельный участок у частника

Как правильно оформить покупку земельного участка

В России человек имеет несколько законных прав на получение в собственность земли под строительство частного дома.

В их числе — право собственности по давности владения, вещное право на земли промышленности, право наследования, право приватизации, право создания недвижимой вещи, право приобретения земли у частного лица и другие, более «тонкие» права.

Поговорим сегодня о покупке земли у частного лица

Как должен поступать покупатель, чтобы не закопать денежки в чужую землю? Деньги, терпение и внимание.

Покупка и оформление частной загородного дома (недвижимости) в собственность — процедура длительная (порой занимает несколько лет) и довольно дорогая.

Документы для совершения такой сделки собираются не за день и не за два.

Основная особенность сделок с земельными участками — границы участка, выставляемого на продажу, должны быть в обязательном порядке установлены и поставлены на учет в соответствии законодательством, в противном случае, участок не является предметом сделки. А значит, первое, что нужно узнать — в порядке ли документы к продавца.

Осторожно, кадастр!

Самые полные сведения о земле, которую вы планируете купить, содержаться в кадастровом плане. Это — основной документ, позволяющий осуществить сделку капли-продажи.

Ее объектом может быть только участок земли, прошедший государственный кадастровый учет и получивший государственный кадастровый номер.

Прежде, чем оформлять документы, нужно сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью получения сведений о предстоящей покупке, чтобы удостовериться, что данные, указанные в кадастре, являются юридически обоснованными. В кадастровом плане должны содержаться следующие сведения:

  • адрес места земельного участка;
  • его реальная площадь;
  • описание и маркировка границ:
  • сведения о принадлежности категории земель + разрешенное использование земель;
  • характеристики — качественные и экономические, и конечно же, информация о наличии на участке объектов недвижимости.

Если документы на землю оформлены более 5 лет назад, то нужно получить свежий кадастровый план и свежую справку, отражающую стоимость участка — нормативную и кадастровую.

Правоустанавливающие документы.

Они доказывают, что продавец обладает правом собственности.

К ним относятся:

  • договор купли — продажи, мены, дарения;
  • постановление (решение) уполномоченного органа о предоставлении данного участка в собственность.

Доказательством наличия у продавца права собственности на земельный участок, служит свидетельство о регистрации права собственности, выданное соответствующим органом (в РФ этим органом является Федеральная регистрационная служба).

Все перечисленные документы (в особенности, правоустанавливающие) должны быть в обязательном порядке оформлены и, безусловно, зарегистрированы (попросите показать Вам оригинал).

В зависимости от категории земель и оснований на право собственности, список документов может несколько различаться.

Документы на землю с постройками.

Если Вы покупаете землю, с уже имеющимися на ней постройками, пусть и в недостроенном виде, то все строения и недострой должны быть оформлены.

Таким образом, вы себя обезопасиваете от прямого действия статьи ГК РФ о самовольных постройках.

Если дом не оформлен или не зарегистрирован, то в этом случае он считается самовольной постройкой, и новому владельцу без обивания порогов чиновничьих кабинетов и дополнительной траты денег будет весьма проблемно.

Итак, в случае покупки земли с постройками нужно:

  • проверить, что все постройки и строения реально находятся в границах участка
  • определить вид строения (жилое/нежилое строение, жилой дом). От этого зависит регистрационный штамп в паспорте;
  • выяснить, нет ли на участке зарегистрированных строений, если он фактически пуст;
  • проверить, соблюдено ли расстояние от границ соседей (норма — 3 м. для дома, 1 м. — прочие строения);
  • определить площадь дома как общую, так и жилую и удостовериться, что она совпадает с площадью в правоустанавливающих документах;
  • убедиться, что в Бюро Технической Инвентаризации нет заведеных инвентарных дел на строения, которых уже не существует, а в имеющихся отсутствуют незаконные перепланировки (проштудируйте техпаспорт БТИ);
  • проверить, действуют ли коммуникации, зарегистрированы ли они официально по подведению и подключению.
Читайте также  Как узаконить строение на дачном участке

Назначение и категория земли.

Если ваша цель купить просто участок земли, вы должны знать, что не всегда он может подойти для постройки дома.

Выясните, для каких целей эта земля предназначена и что на ней можно строить.

Предварительно узнайте, не включен ли выбранный участок в зону отчуждения, поскольку, например рядом пролегает водопровод и линии связи или это охранные зоны водоемов, линий электропередач, автострад и пр.

Еще одна опасность: в перспективном плане властей могут содержаться любые замыслы относительно использования земли, в границах которой находится и «ваш» участок.

Поэтому примите меры для того, чтобы выяснить в местной администрации, не зарезервирован ли участок для госнужд. Эта информация является открытой.

Важные НЕ мелочи

По выписке из домовой книги убедитесь, что в доме отсутствуют зарегистрированные лица. Получите справку о наличии подземных коммуникаций либо пригласите специалистов для проведения топосъемки.

Получите все документы об отсутствии у владельца задолженности по обязательным платежам.

Итак, вы прошли полпути.

А именно основательно изучили ту территорию, которую мечтаете видеть своей собственностью и собрали основные документы.

Но это еще не все, вперед — сама процедура купли-продажи. Помните, что фактическое и юридическое владение землей — две большие разницы.

Фактическое владение земельным участком (без юридического основания) признается правонарушением.

Так, самовольное занятие земельного участка влечет за собой, как минимум, наложение штрафа (ст. 7.

1 КоАП РФ), а как максимум — освобождение занимаемой территории.

Источник: https://kapitel-1.ru/materialy/zastrojshchiku/kak-pravilno-kupit-zemelnyj-uchastok-u-chastnika

Как правильно выбрать дом и участок при покупке

Несколько лет назад начался неожиданный всплеск интереса горожан к приобретению собственного участка земли с усадьбой.

Случается, что долгожданная покупка оборачивается большими финансовыми потерями.

Попытаемся разобраться, как правильно купить дом с земельным участком: какие документы нужно рассмотреть в первую очередь, и на какие моменты обратить внимание перед сделкой.

Шаг №1: выбор

Так совпало, что понравился дом с участком и есть финансовые средства для покупки, в таком случае, как правило, первым делом проводится тщательный визуальный осмотр. Необходимо расспросить продавца о существующих недостатках: например, нет ли проблем с работой септика, бывают ли перебои в подаче электричества, воды и т. д. Продавец обязан ответить на поставленные вопросы. Нужно напомнить ему, что в соответствии со ст. №475 ГК РФ, он несет правовую ответственность за недостоверную информацию.

В случае если факт утаивания недостатков все же обнаружится в будущем, покупатель имеет право потребовать у продавца:

  • снижения стоимости покупки;
  • устранения обнаруженных дефектов или денежной компенсации;
  • расторжения сделки с возвратом денежных средств.

Шаг №2: проверка личности продавца и правоустанавливающих документов на предмет сделки

Сначала необходимо убедиться, что недвижимость действительно принадлежит продавцу. Нужно внимательно прочитать паспорт или паспорт и доверенность, если продавец совершает сделку через посредника.

Доверенность должна содержать дату, до которой документ является действительным.

Этот срок должен быть действительным не только на момент осмотра недвижимости, но и до предположительного срока заключения сделки.

Существуют еще несколько ситуаций, при которых совершение сделки невозможно:

  • если доверитель умер;
  • если наследник продает недвижимость до истечения 6 месяцев с момента смерти ее владельца (т. е. еще не вступил в права наследства).

Далее необходимо проверить наличие у продавца правоустанавливающие документы на квартиру. Их подлинность должна быть подтверждена необходимыми подписями и печатями.

Читайте также  Можно ли продать садовый участок без межевания

Правоустанавливающие документы это:

  1. свидетельство регистрации собственности (отдельно на земельный участок, отдельно на дом);
  2. договор купли-продажи;
  3. договор дарения;
  4. свидетельство о вступлении в наследство.

Только после того, как удостоверена личность продавца и его право распоряжаться участком и домом, можно переходить к проверке документов, касающихся непосредственно сделки.

Шаг №3: проверка документов на землю

Рассмотрим, как правильно купить земельный участок. Необходимо потребовать у продавца кадастровый план участка.

Данные, указанные в нем, должны совпадать с данными в правоустанавливающих документах, т. е.

должны быть идентичны:

  • адрес местоположения;
  • занимаемая площадь;
  • описание границ.

Если документ по каким-либо параметрам вызывает недоверие, то его подлинность можно проверить самостоятельно, обратившись с соответствующим заявлением в Единый Государственный Реестр.

Если участок, по данным кадастрового учета, относится к землям сельскохозяйственного назначения, то необходим письменный отказ субъектов, имеющих первоочередное право на покупку этих земель. Такими субъектами являются местные власти или субъект федерального значения.

Скачать отказ от первоочередного права покупки

При приобретении земельного участка под дальнейшее строительство (если на нем еще нет официально зарегистрированных строений), необходимо разрешение местного органа власти.

Если земля имеет статус ИЖС или СНТ (садовое некоммерческое товарищество), то на таком участке априори разрешено строительство жилого здания.

Далее нужно лично осмотреть предлагаемый к продаже участок и убедиться в соответствии реального расположения участка данным кадастрового плана. К примеру убедиться, что на участке нет строений или забора соседей.

Эту ситуацию, конечно, можно разрешить, восстановив справедливость, но процесс займет много времени и сил. Также нужно удостовериться в отсутствии на земельном участке незарегистрированных строений самого продавца.

Кроме уже указанных документов, необходимо письменное согласие второго супруга на совершение сделки. Этот документ составляется в произвольной форме с указанием паспортных данных и подтверждается личной подписью.

Чтобы не купить землю с долгами по налогам или иным обязательным платежам, необходима справка об их отсутствии.

Продавец должен предоставить выписку из ЕГРП об отсутствии обременения на землю (прав на землю у третьих лиц, наличие ареста).

Эту справку можно взять и самостоятельно. Кроме того, данный пункт обязательно должен быть включен в договор купли-продажи.

При наличии у земли нескольких владельцев (пайщиков), обязательным является их письменное согласие на проведение сделки. Зная, как правильно купить участок земли, можно не бояться за правомерность последующей сделки купли-продажи.

Рассмотрим, как правильно выбрать дом при покупке. Продавец должен предоставить технический план строения, оформленный в БТИ.

Как и в ситуации с землей, необходимо проверить соответствие данных, указанных в плане, с информацией, зафиксированной в правоустанавливающем документе.

Особое внимание нужно уделить точному совпадению всех численных показателей (до десятых долей метра).

Затем, руководствуясь планом БТИ, необходимо еще раз осмотреть дом. План и реальная планировка должны точно соответствовать друг другу.

Изменения должны обязательно быть зафиксированы в плане.

Потому что узаконивание перепланировки – довольно хлопотное занятие, а порой (при нарушении норм безопасности) и невыполнимое.

Дом и земельный участок – два совершенно разных объекта недвижимости. Поэтому на продажу дома необходимо отдельное письменное согласие второго супруга.

Кроме того, обязательно наличие справки о количестве человек, прописанных на данной жилплощади.

Если среди них есть несовершеннолетние дети, то необходимо разрешение органов опеки на их выписку.

Оптимальный вариант – когда дом полностью готов к продаже, т. е. в нем никто не прописан.

Продавец должен показать некоторые справки:

  1. из налоговой инспекции – об отсутствии задолженности по налогам;
  2. из местного органа власти – об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  3. из ЕГРП – об отсутствии обременения на дом.

После проведения тщательной проверки по этапам, описанным выше, можно оформлять сделку купли-продажи.

Ее регистрацию нужно провести в МФЦ (многофункциональном центре), к которому относится покупаемый земельный участок с домом.

Источник: https://realtyinfo.online/3375-kak-pravilno-vybrat-oformit-pokupku-doma-ili-zemelnogo-uchastka

Покупка земельного участка у собственника

Если человек использует участок земли и при этом не имеет на него никаких прав, если сказать проще, участок земли был захвачен самовольно, это будет нести наложение штрафа, или же правоохранители, руководствуясь законом, могут попросить освободить его. Покупка земли должна быть оформлена правильно, важно понимать и разобраться, какие должны быть ваши действия на каждом этапе оформления этой процедуры. Более подробно порядок покупки земельного участка у собственника описан здесь. 

Читайте также  Как посмотреть кому принадлежит земельный участок

Этапы приобретения земельного участка

  1. Первый ваш шаг – это составление договора, именно он будет подтверждать сделку купли – продажи участка.

    Несомненно, перед составлением договора вам необходимо осмотреть земельный участок, убедиться, что вас в нем все устраивает.

  2. В ситуации, если у вашего продавца на момент заключения между вами договора не подготовлены все нужные документы для выполнения последующей регистрации передачи юридического права, тогда вам важно будет обозначить сроки, в которые должны быть подготовлены все соответствующие документы, ориентируясь на действующее законодательство. Если у потенциального продавца на руках имеются все необходимые документы, вы можете приступать к заключению основного договора, который будет подтверждением проведения операции купли-продажи земельного участка.
  3. Расчет за приобретение земли. Для надежности лучше воспользоваться услугами банков.
  4. Последний этап, это правильно зарегистрировать земельный участок в соответствующих инстанциях.Необходимые документы при покупке земли.

Оформление необходимых документов при приобретении земли — процедура несколько сложнее, нежели при покупке квартиры. При организации всех документов вам необходимо в первую очередь обратить свое внимание на точность описания, также важно сверить, соответствуют ли приведенные размеры с реальными, которые указаны в государственных ведомствах. Вам необходимы будут такие документы:

  • кадастровый паспорт на земельный участок. В этом документе указаны основные характеристики участка, это место расположения, размеры и площадь, наличие недвижимости и другое описание;
  • договор купли – продажи, также мены или дарения. Эти документы непременно должны быть подтверждены постановлением, полученным от органа, который имеет на это право по закону. Право собственности на земельный участок юридически будет доказано, если у продавца имеется необходимое свидетельство о регистрации;
  • также непременно у продавца на руках должен быть отказ от совершения покупки относительно конкретного участка;
  • если на приобретаемом земельном участке имеются какие-либо постройки, возможно даже недостроенные, тогда они в обязательном порядке должны быть юридически оформлены.

Проверка документов

Прежде чем купить земельный участок, очень важно проверить подлинность предоставляемых вам продавцом документов, иначе в будущем возможно возникновение различных спорных вопросов. Именно по этой причине вы должны быть на 100% уверены в том, что с документами все в порядке.

Перед тем как купить, проверьте правильность оформления всех документов, они непременно должны быть подлинными. При оформлении договора купли-продажи к нему должен быть приложен акт передачи объекта, а также его приема.

Также вам должны быть продавцом предоставлены следующие документы, они непременно должны быть оформлены правильно:

  • кадастровый план земли, свидетельство, которое подтверждает право на собственность на конкретный участок;
  • документ, подтверждающий регистрацию;
  • справка, которая подтверждает, что земля не под арестом;
  • документ, который содержит информацию об оценке земли;
  • согласие супругов.

Налог при покупке земельного участка

Купить земельный участок — операция не простая, важно понимать, что необходимо после совершения сделки оплатить все необходимые налоги.

Если вы приобретаете участок, на котором имеется строение, тогда вы имеете право на налоговый вычет.

В данном случае важно правильно понимать трактовку, сумму подоходного налога в данном варианте можно будет вернуть, но она не должна быть более двух миллионов рублей.

Чтобы сделка по покупке земли прошла благополучно, и чтобы ваш участок не оказался проблемным, необходимо тщательно отнестись к оформлению документов, все должно быть сделано правильно, и только в этом случае вы можете быть уверены в том, что в будущем у вас не возникнет никаких проблем с этим участком.

Источник: pravonedv.ru 

No votes yet.

Please wait…

Источник: https://precedent-nn.ru/pokupka-zemelnogo-uchastka-u-sobstvennika.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: