Как оформляется покупка земельного участка

Содержание

Как происходит покупка земельного участка у физического лица и какие документы нужны?

Как оформляется покупка земельного участка

Земельный участок для реализации поставленных целей можно купить у государства или у частного лица – собственника надела. Приобретение ЗУ – длительный процесс, поскольку требуется оформление большого количества документов.

Купить землю у физического лица – общие правовые аспекты

Глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует сделки, связанные с куплей-продажей движимых и недвижимых объектов.

В данном нормативном акте уделено большое внимание правомерности сделки, правилам составления договора, защите законных прав и интересов договорных отношений.

Переход права собственности на надел регламентирует Земельный кодекс Российской Федерации в ст. 15, 25-26. Купля-продажа – ст. 37.

Внимание! При подготовке договора покупки-продажи УЗ следует руководствоваться ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость». В нём описаны правила регистрации прав на объекты недвижимости.

Подводные камни при приобретении надела

Купля-продажа недвижимых объектов с юридической точки зрения – сложная сделка со многими рисками. При подготовке договора на приобретение УЗ потенциальный покупатель должен знать о возможных подводных камнях:

  • Проблематичность проверки юридической чистоты покупаемого участка;
  • Возможность изъятия земли в ходе её оформления у продавца органами государственной власти;
  • Наличие серьёзных обременений на проведение определённых действий (например, возведение индивидуального жилого строения);
  • Слишком высокая цена земельного надела, которую назначает сам продавец.

Справка. Вышеуказанный список не является исчерпывающим. Но в нём указаны главные моменты, на которые должен обратить внимание потенциальный покупатель при заключении сделки.

Как проверить бумаги на отсутствие скрытой информации?

Чтобы не стать жертвой мошеннической аферы, следует тщательным образом проверить документы на земельный участок.

Внимание! Сбор документов с целью обнаружения скрытой информации потенциальный покупатель должен проводить самостоятельно. Продавец, как заинтересованное лицо может предоставить неверные сведения.

Этапы проверки бумаг:

  • Снятие ксерокопий документов с данными на надел. Подлинное свидетельство о регистрации защищено водяными знаками и голограммой. Его проверку легко осуществить, обратившись в службу Федеральной регистрации. Честный продавец без проблем предоставит данную бумагу.
  • Проверка земельного участка по кадастровому номеру по Публичной карте Федеральной регистрационной службы. Для этого заходят на сайт rosreestr.ru.
  • Заказ выписки на приобретаемый участок в Федеральной регистрационной службе. По документу легко установить собственника надела, наличие обременений или арестов.

В случае необходимости проверку документов можно поручить агентству по недвижимости.

Процесс оформления купли-продажи земли у собственника

Процедура приобретения надела во владение посредством покупки делится на несколько этапов:

  • Демонстрация участка земли;
  • Разработка предварительного договора;
  • Сбор необходимых бумаг;
  • Оформление окончательного договора купли-продажи;
  • Передача оговорённой денежной суммы продавцу;
  • Получение права собственности на земельный участок.

Договор купли-продажи составляют в 3-х экземплярах. Один должен находиться у будущего владельца, другой – у продавца, третий передаётся в Росреестр для регистрации ПС на надел.

В договоре обязательно указывают:

  • Сведения о продавце: фамилия, имя, отчество, данные паспорта.
  • Предмет соглашения и его характеристика: местонахождение, кадастровый номер, вид разрешённого использования, категория земли, наличие или отсутствие обременений, кадастровая стоимость.
  • Сумма по сделке и особенности оплаты. Нужно подробно расписать данный пункт, чтобы у сторон не возникло недоразумений.
  • Список прилагаемых бумаг.

По желанию участников сделки подписывается акт приёма-передачи недвижимого объекта.

Для оформления договора покупки-продажи владелец УЗ должен иметь следующую документацию:

  • Свидетельство о ПС. По новому законодательству взамен свидетельств на гербовой бумаге выдаются выписки из ЕГРН;
  • Правоустанавливающие бумаги: дарственная, завещание или договор купли-продажи;
  • Кадастровый и межевой план;
  • Кадастровый паспорт;
  • Согласие супруга на заключение сделки (если он есть);
  • Справка из налогового органа об отсутствии долгов.

Внимание! Пакет документов нужно собрать не раньше, чем за 2 недели до заключения договора.

От покупателя для совершения сделки потребуется паспорт, денежные средства и согласие супруга, если таковой имеет место. Если надел оформляется по доверенности – она должна быть заверена нотариусом.

Для регистрации договора обращаются в отделение Росреестра.

Что нужно учитывать при покупке земли с домом?

При купле земельного участка с домом важно знать нюансы, чтобы не разочароваться в покупке и предотвратить возможные неприятности.

Выбрав надел, на котором находится строение, обязательно проверяют:

  • Техническое состояние постройки;
  • Правоустанавливающие бумаги на дом и землю;
  • Состояние инженерных коммуникаций.

Внимание! Перед куплей недвижимости не достаточно общей оценки качества сооружения. Необходимо проверить функционирование коммуникационных сетей, проанализировать состояние кровли, фундамента.

Особое внимание уделяют изучению документации на землю и дом.

Выясняют, кто возводил постройку и был её собственником, источники газо-и водоснабжения.

Проверку технического состояние дома и документации желательно поручить профессионалам.

Как оформляется купля надела под ИЖС?

Перед заключением договора собственник обязан предоставить потенциальному покупателю возможность ознакомления с бумагами:

  • Свидетельство о ПС;
  • Документация, подтверждающая переход прав на УЗ;
  • Кадастровый план участка;
  • Документ об экспертизе УЗ;
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений;
  • Ситуационный план УЗ;
  • Справка о виде разрешенного пользования землёй (обязательно должно быть ИЖС).

При покупке государственной земли в местную администрацию подают заявку на приобретение.

Регистрация договора в Росреестре

Для оформления перехода ПС от продавца к покупателю обращаются в отделение Росреестра, предъявив документы:

  • Заявление;
  • Паспорт;
  • Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

Специалист произведёт проверку бумаг в течение 10 дней.

Получение свидетельства о собственности

Внимание! Получать свидетельство о собственности не обязательно.

В отделении Росреестра после процедуры регистрации выдаётся выписка из ЕГРН. Она является заменой свидетельства. Оба документа одинаковые по юридической силе.

Нотариус поможет обезопасить сделку

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» (№ 122-ФЗ) для признания действительности сделки необходимо заверение нотариусом.

Важно! Когда совершается купля-продажа УЗ в интересах несовершеннолетнего или недееспособного лица, участие нотариуса обязательно.

Нотариальному заверению подлежат соглашения, в которых одним из участников является юридическое лицо.

Преимущества обращения к нотариусу:

  • Получение помощи в составлении проекта договора.
  • Проведение тщательной проверки документов, предоставленных для заключения сделки.
  • Обеспечения гарантии получения компенсационных выплат при установлении факта махинации с документами.

Стоимость услуг нотариуса достаточно высока. Зато после нотариального заверения не останется сомнений в юридической чистоте сделки.

Чтобы приобрести земельный участок, у продавца необходимо затребовать для проверки бумаги, подтверждающие право собственности. Перед совершением сделки следует проверить паспорт хозяина УЗ – прописку и наличие гражданства РФ.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/kak-kupit-u-fizicheskogo-litsa.html

Порядок покупки земельного участка у собственника

Земельный участок приобретается в собственность для различных целей: индивидуальное жилищное строительство, ведение сельского хозяйства или организация садоводческого товарищества.

Читайте также  Можно ли подарить половину земельного участка

Порядок действий: покупка земли у собственника

Вначале проводится поиск и выбор подходящей земли. Перед заключением сделки территория предварительно осматривается. Для оформления собственности на землю следует пройти следующие этапы:

  1. Заключение предварительного договора, в котором заранее прописываются обязанности сторон;
  2. Установление необходимых сроков для подготовки и сбора документов покупателем и продавцом;
  3. Составление договора купли-продажи;
  4. Условия оплаты (одним из надежных способов при этом является использование банковской ячейки);
  5. Официальная регистрация в Росреестре.

Договор подписывают обе стороны, участвующие в сделке. Его необходимо оформить в трех экземплярах.

Один из них остается у владельца, другой выдается покупателю, а третий отсылается в отделение Росеестра.

Документы предоставляются без предварительного заверения нотариусом.

Договор обязательно должен содержать данные о местонахождении участка, способ его использования, а также кадастровый номер. Здесь указываются дата регистрации участка собственником в ЕГРП и остальные сведения.

Какие документы обязательны при покупке земельного участка в собственность

Продавая землю, собственник обязан предъявить следующие документы:

  • Свой паспорт;
  • Документ, подтверждающий регистрацию;
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Договор, на основании которого он получил участок и право на его владение;
  • Официальные сведения о стоимости земли;
  • При наличии дома на территории – сведения о государственной регистрации прав на него;
  • План земельного участка, полученный от земельного комитета;
  • Документ, где официально прописана стоимость участка;
  • Справка о точной стоимости дома на территории при его наличии, а также акт приема здания для эксплуатации;
  • Справка, выданная налоговыми органами;
  • Заявление от супруга с его согласием на заключение сделки.

Для заключения договора потребуются также копии паспортов продавца и покупателя. При наличии дома на участке может потребоваться его техпаспорт.

Если на территории еще ведется строительство, то следует потребовать документ из Управления архитектуры района.

В нем должно быть прописано разрешение на проведение постройки.

Внимание! Если продажа участка совершается не самим собственником, а его представителем, также необходима доверенность, заверенная у нотариуса.

Предприниматель кроме удостоверения личности предоставляет свидетельство государственной регистрации, а юридическое лицо – необходимые учредительные документы.

Если участок приобретается для проведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то собирается такой перечень документов:

  1. Заявление, устанавливающее передачу права собственности на участок покупателю;
  2. Договор купли-продажи земельного участка, составленный в трех экземплярах;
  3. Кадастровый паспорт;
  4. Документы, подтверждающие право продавца на участок (свидетельство о наследовании, дарении или ранее заключенный договор купли-продажи);
  5. Подтверждение согласия другого супруга на передачу участка с его заверением у нотариуса (если земля была приобретена в браке);
  6. Акт приема-передачи территории.

Дополнительно покупатель оплачивает государственную пошлину, при этом чек он может не предоставлять.

Для продажи недвижимости также необходим отказ субъекта Российской Федерации от приобретения участка.

Покупая участок вместе с домом, необходимо убедиться в том, что там нет прописанных лиц.

Важно! Купля-продажа участка действительна при условии того, что он ранее подвергался государственному кадастровому учету.

Для проведения процедуры государственной регистрации прав на земельный участок обязательны такие документы, как:

  • Удостоверение личности;
  • Специальный акт органа государственной власти о наличии этих прав;
  • Кадастровый паспорт;
  • Договор купли-продажи или другая справка, официально подтверждающая основания права собственности;
  • Справка об оплате государственной пошлины;
  • Документы, устанавливающие некоторые особенности сделки.

Все документы сдаются в Росеестр. Заявитель, отдающий документы для регистрации получает расписку.

Оформление сделки: задаток при покупке земельного участка

Все важные условия заключения сделки оговариваются между хозяином земли и покупателем заранее. Также принимается решение о необходимости внесения задатка и его стоимости.

Обычно эта сумма составляет определенный процент от общей стоимости участка. Условия предоставления задатка прописываются в предварительном договоре, заключаемом сторонами.

Задаток может предъявляться в нескольких видах. Это – наличные или безналичные деньги, а также объект недвижимого ли движимого имущества.

При наличном расчете покупатель расплачивается и получает расписку о получении денежной суммы продавцом.

В случае безналичного расчета деньги поступают на счет продавца с указанными реквизитами.

Правила проверки подлинности документов продавца земли

Обязательной проверке подлежат паспорт продавца, действительный документ собственности на земельный участок, кадастровый номер и паспорт земли, где проверяются ее категория и другие сведения. Если продажа происходит в присутствии доверенного лица, то требуется проверить наличие у него права на подпись и получение денег. Тщательно проверяется и выписка из кадастра, учитываются имеющиеся обременения на территории.

Кроме этого, дополнительно покупатель может посмотреть генеральный план застройки территории.

Важное значение имеет история участка, а именно – документы о первичном праве владения собственностью.

В итоге обязательно проверяется законность договора купли-продажи земли. Малейшие ошибки могут стать причиной проблем.

Какие риски есть при покупке земельного участка?

Главной причиной риска является недобросовестность продавца. В этом случае он может продавать землю, не соответствующую ее планируемому предназначению.

Такая земля может принадлежать лесному фонду, что делает невозможным последующее сооружение построек на ней.

Также подобный земельный участок не подлежит перепродаже.

Распространенными являются случаи самозахвата земельных угодий. Приобретение таких участков может быть признано незаконным.

Поэтому покупателю необходимо требовать предоставления официальной выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности.

Опасность при покупке представляют участки земли, подвергшиеся аресту или ограничениям по эксплуатации.

Вторая группа рисков – это различные неточности во время оформления документов.

При заключении договора следует проверять соответствие размеров и описания земли реальным сведениям, указанным в документах.

Обязательным документом является согласие одного из супругов на отторжение участка, а также разрешение органов опеки, если право владения принадлежит несовершеннолетнему.

Третья группа рисков – невнимательность самого покупателя.

В этом случае покупатель может предварительно не провести проверку и осмотр участка, получив в собственность совсем другую территорию.

Нужно ли заказывать услуги юристов?

Новичок, приобретающий землю в собственность, рискует остаться обманутым.

Для того чтобы этого не произошло, лучше всего обратиться за помощью к юристу.

Он проведет грамотную консультацию и поможет избежать рисков.

Вы можете обратиться к нашему онлайн-консультанту через чат. Он бесплатно проконсультирует вас.

https://www..com/watch?v=CWLHFEgkN4I

Расчет налога при покупке земельного участка

Точно рассчитать сумму — задача не из простых. Например, при наличии на земле строения, покупатель имеет право получить налоговый вычет. Однако эта сумма не должна превышать два миллиона рублей.

Для хозяина земельного участка установлена обязательная ставка налога — 13%. Но для лиц, не являющихся резидентами она увеличивается до 30%.

Источник: https://oformi.su/poryadok-pokupki-zemelnogo-uchastka/

Инструкция по покупке земельного участка у собственника

После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки.

Для начала нужно документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка.

Что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением.

К сожалению, РосРеестр предоставляет информацию о владельце недвижимости только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки).

Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API РосРеестра — так вы получите документ в течение часа.

Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API РосРеестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН.

    Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.

  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.

  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.

  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.

  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Читайте также  Участок для садоводства можно ли строить дом

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — самостоятельно оформить куплю-продажу в РосРеестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли.

Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.);
  2. Регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ;
  5. Покупателю настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН, из которой вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.  

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства.

Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе.

В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель.

Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров).

Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить.

С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах.

Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке.

Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.

Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.

Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Выводы

  1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
  2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
  3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов или без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemelnyij-uchastok-u-sobstvennika/

Покупка земельного участка в частную собственность

Как оформить покупку земельного участка

Подробности Создано 27.08.2013 04:50

Занятие участка земли, которое было осуществлено самовольно, влечет наложение штрафа или даже законное требование об освобождении территории. При покупке земельного участка надо четко представлять, что необходимо делать на каждом этапе этой достаточно сложной процедуры.

Порядок покупки земельного участка

  1. Составление договора, который подтверждает куплю-продажу участка, после его тщательного осмотра.

  2. Если пакет документов, которые необходимы для регистрации перехода юридического права на объект у продавца не подготовлены, то после заключения предварительного договора необходимо определить срок, к которому документы будут оформлены в соответствии с требованиями законодательства.
  3. При наличии всех требуемых документов можно заключить основной договор, свидетельствующий о купле-продаже участка.
  4. Расчет покупателя с продавцом. В ходе этой операции используют для надежности банковские ячейки.
  5. Осуществление регистрации участка в юридических инстанциях.

Какие документы обязательны при покупке земельного участка в собственность?

Оформление сделки по покупке земли является более сложным, чем покупки квартиры.

Во многом это объясняется тем, что испытывается явный недостаток в квалифицированных специалистах, которые свободно ориентируются в действующих законодательных актах разного уровня (федеральных, региональных, а также местного значения).

Когда составляются документы при покупке земельного участка особенное внимание надо уделить точности описания, а также выяснить соответствуют ли размеры участка с его данными, указанными в государственных ведомствах. При совершении покупки земли необходимыми являются следующие документы:

  1. Кадастровый паспорт. В этом документе указывается:
    • адрес, где расположен земельный участок,
    • площадь участка,
    • маркировка границ,
    • описание участка,
    • сведения о том, к какой категории принадлежат земли,
    • возможность их законного использования,
    • качественные и экономические характеристики объекта,
    • наличие на участке объектов недвижимости.
  1. К правоустанавливающим документам относятся договор купли-продажи, мены или дарения, а также постановление органа, который имел на это законное право, о предоставлении участка в собственность. Наличие у продавца права собственности на участок земли считается доказанным, если у него есть соответствующее свидетельство о регистрации, выданное Федеральной регистрационной палатой. Все правоустанавливающие документы должны в законном порядке быть зарегистрированы.
  2. Обязательно должен быть предоставлен отказ субъекта Российской Федерации от совершения покупки в отношении этого земельного участка, так как при совершении продаж земельных участков из категории земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, по закону действует преимущественное право покупки земельного участка субъектом РФ.
  3. Если покупается участок с имеющимися постройками, даже недостроенными, то все строения должны быть юридически оформлены. В случае если осуществляется покупка земельного участка с домом, факт наличия жилого строения обязательно должен быть зафиксирован юридически. Если постройки не зарегистрированы, то они признаются самовольными и создадут при оформлении в будущем новому владельцу массу проблем. Проверку документов, если на участке есть постройки необходимо провести в следующем порядке:
    • проверить реальность нахождения построек в пределах участка,
    • точно установить вид строения (жилой дом, жилое или нежилое строение),
    • уточнить правильность расстояния от границ соседей,
    • установить площадь дома (общую и жилую) и проверить совпадение соответствующих показателей с данными в правоустанавливающих документах,
    • выяснить, нет ли в БТИ инвентарных дел на уже отсутствующие строения, а также, нет ли незаконных перепланировок в имеющихся строениях,
    • проверить, как функционируют коммуникации и являются ли они оформленными официально.
Читайте также  Где узнать рыночную стоимость земельного участка

Проверка подлинности документов продавца земли

Как оформить покупку земельного участка, чтобы в будущем при возникновении спорных ситуаций быть уверенным, что все необходимые формальности были соблюдены должным образом?

  1. При покупке земельного участка в собственность вначале надо проверить правильность оформления документов у продавца участка. Они должны быть подлинными и доказывающими, что участок земли не является обремененным.
  2. На следующем этапе оформляется договор купли-продажи. К договору прилагается акт передачи объекта и его приема.
  3. Пакет документов при оформлении покупки земельного участка включает следующее:
  • кадастровый план участка,
  • свидетельство, в котором определено право собственности на землю,
  • свидетельство о регистрации участка в государственном комитете договор купли-продажи,
  • акт приема-передачи участка справка, свидетельствующая, что участок не находится под арестом,
  • справка об оценке участка, наличии построек на участке или их отсутствии,
  • согласие супругов.

— Про покупку земельного участка

Источник: http://e-brus.ru/etapy-stroitelstva/43-pokupka-zemelnogo-uchastka

Что нужно знать об оформлении сделки купли-продажи земельного участка

Оформление купли-продажи земельного участка представляет собой сделку, заключаемую между продавцом и покупателем. Любые сделки, совершаемые с недвижимостью, влекут определённые риски для участников.

Неправильное оформление документов или намеренные мошеннические действия неизменно приводят к судебным разбирательства, где каждая из сторон пытается отстоять свои права.

Чтобы избежать неприятных ситуаций, нужно знать порядок оформления земельных участков при покупке.

Рассмотрим все нюансы таких сделок, с актуальными нормативными актами на 2019 год.

С чего начать?

Оформление купли-продажи — это лишь одна из составляющих, при приобретении земельного участка. Для начала нужно найти подходящую территорию.

Обратите внимание, что выбор земли напрямую зависит от ваших целей.

Если планируется обустройство фермерского хозяйства, подходят земли сельхозназначения.

Такие территории подлежать застройке только при соблюдении определённых условий, или при переводе участка в другую земельную категорию.

Когда участок приобретается под строительство загородного дома, используются территории категории ИЖС. Можно найти участок с уже имеющимся домом.

В любом случае, надел должен использоваться в соответствии с целевым назначением. Найдя подходящий участок, можно приступать к оформлению земли.

Как происходит эта процедура в 2019 году?

Законодательная база

Оформить куплю-продажу можно на основании договора, который заключают между собой заинтересованные лица. Стоит отметить, что данный документ не нуждается в государственной регистрации.

Иногда практикуется составление предварительного договора, где прописаны существенные условия сделки.

Этот документ служит своеобразным гарантом намерений сторон.

В обоих случаях, договоры составляются при наличии у продавца правоустанавливающих документов.

Учтите, что все документы предъявляются покупателю в оригинальном виде. Если у продавца на руках имеются только ксерокопии, от подписания договора лучше отказаться.

Чтобы оформить покупку земельного участка, потребуются следующие бумаги:

  • кадастровая документация на земельный участок. Обратите внимание, что обязательно прилагается план межевания территории. Этот документ подтверждает, что надел имеет установленные границы, что исключает претензии со стороны соседей;
  • бумаги, которые дают продавцу право распоряжаться участком. Сюда относятся купчие, дарственные и права вступления в права наследника. В последнем случае, человек уже должен вступить в свои права и не должно быть имущественных притязаний со стороны других наследников;
  • земля не должна находиться под арестом или обременением. Этот факт подтверждает выписка из ЕГРП;
  • если надел находится в долевой собственности, нужно письменное согласие на продажу от других совладельцев.

На основании этих документов стороны составляют договор купли-продажи.

Обратите внимание, что сокрытие продавцом важной информации, например, имеющихся обременений или предоставление недостоверной информации служит основание для разрыва сделки.

Составляем договор

Проверив документы, представляемые продавцом, стороны составляют купчую на земельный участок. Форма заполнения договора купли-продажи может видоизменяться, в зависимости от существенных условий сделки.

В частности, продажа дома с земельным участком, пустого надела и территории, которая входит в состав садового товарищества, подразумевают разный порядок оформления.

Давайте рассмотрим ситуации на конкретных примерах.

Чтобы правильно оформить продажу земельного участка в садовом товариществе, продавец должен представить документ о приватизации земли.

Зачастую на руках у владельца имеется только членская книжка, которая не даёт права совершать сделки с участком.

Учтите, что переоформить такой надел в собственность в 2019 году, можно в рамках «дачной амнистии».

Этот законопроект гарантирует переоформление земли по упрощённой схеме.

Для дома с земельным участком порядок оформления договора выглядит следующим образом:

  • в документе указывается точное местоположение земельного участка и адрес строения;
  • сумма сделки указывается общая, но с указанием конкретных цифр. В частности, необходимо указать стоимость земельного участка и строения;
  • прилагается техническое описание дома с земельным участком. Указывается общая площадь территории, категория земли. Для строения потребуется разрешение на застройку, экспликация, технические документы БТИ.

Чтобы правильно оформить сделку, рекомендуем составить протокол приёма/передачи имущества.

Куда обращаться

По закону допускается оформление сделки между заинтересованными лицами. Регистрации подлежит лишь факт перехода права собственности другому лицу. Эта процедура находится в ведении Росреестра.

Однако при покупке земельного участка, продавец и покупатель часто обращаются в нотариальную контору, полагая, что это придаёт процедуре правовую безопасность. Это не так. Нотариус лишь подтверждает, что стороны пришли к соглашению добровольно. В правовую составляющую договора, нотариус обычно не вникает.

В этом случае лучше воспользоваться услугами юридических организаций или риелторов.

Они курируют сделку на всех этапах и помогают с регистрацией.

Учитывая, эти особенности, на вопрос «Где оформить сделку?» можно с уверенностью ответить – в любом удобном для сторон месте.

Где оформить передачу права собственности? В территориальном отделении Росреестра. Для этого потребуется:

  • договор о покупке земельного участка, сделанный в трёх экземплярах;
  • гражданские паспорта участников сделки;
  • правовая и техническая документация на земельный участок и строение (если есть);
  • оплаченная госпошлина.

Финансовая составляющая сделки

Сколько стоит оформление земли? Цена зависит от особенностей купли-продажи.

Если стороны не обращались за юридической поддержкой, то нужно оплатить только процедуру госрегистрации.

Размер пошлины при переходе прав собственности варьируется в пределах 350-2 000 рублей, в зависимости от существенных условий договора.

Обращение к риелторам или нотариусу обойдётся примерно в 1.5-2% от стоимости договора.

Рассказывая, сколько стоит правильно оформить сделку, нельзя не отметить налогообложение.

Обычно это 13% от стоимости земельного участка. Налог со сделки оплачивает продавец.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/zemlya/oformlenie-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: